Habitat-groupe-personnes-agees - Habiter-Autrement

Nous ne pouvons que recommander que les droits et obligations de chacun soient clairement
établis dans un document et qu’un maximum de cas de figure soit envisagé. Même si dans la
pratique, c’est souvent la bonne volonté des habitants qui fera fonctionner le groupe, il vaut
mieux que toutes les hypothèses aient été envisagées et que des cadres soient prévus comme
garde-fous.
Le problème qui se pose avec ce montage juridique est celui des ventes éventuelles, des
successions et de la place des héritiers dans l’habitat groupé. A cet égard, il sera utile de
prévoir (dans l’acte d’acquisition) l’obligation, en cas de vente ultérieure de l’habitation, de
céder parallèlement la quote-part correspondante dans l’indivision.
Même si les partenaires ont signé une charte ou un contrat devant notaire en s’engageant à
obtenir l’accord des autres pour toute transmission de propriété à quelque titre que ce soit,
quelle sera l’opposabilité de ce contrat aux tiers ? L’article 1165 du Code Civil détermine le
principe d’inopposabilité des contrats aux tiers: « Les conventions n’ont d’effet qu’entre les
parties contractantes ». La charte n’a pas été signée par les héritiers, elle ne leur est donc pas
opposable ! De plus, l’article 544 du Code Civil définit quant à lui la propriété comme le
droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Notons toutefois que
selon certains notaires interrogés, la force obligatoire d’un tel acte se discute et est sujet à
controverse.
C’est pour cette raison, entre autres, que le législateur a exclu du concept des résidencesservices
(92) la possibilité pour les résidents d’être propriétaire de leur chambre, studio ou
appartement. Dans un tel contexte de soins, il s’avérait en effet impensable de concevoir un
logement en termes de propriété avec les conséquences d’un legs à un membre de la famille
ne répondant absolument pas aux conditions d’entrée dans une résidence-services. C’est pour
cette raison aussi que l’asbl Abbeyfield refuse que les habitants soient propriétaires
Par contre, au niveau économique, le montage juridique en termes de propriété constitue un
bon investissement à long terme.
Au niveau de la protection juridique des habitants, leur droit de propriété leur assure les droits
les plus étendus sur leur bien, sauf ceux qu’ils se seront volontairement retirés au profit du
groupe.
2.2 Une cascade de locations et de sous-locations à long terme
Définition
Dans cette catégorie, un tiers (le domaine public, une fondation, etc.) est propriétaire du
bâtiment où s’organise l’habitat groupé et une asbl ou une autre collectivité publique (CPAS,
etc.) le prend en location à très long terme. Quant à la relation entre les habitants et ce
locataire, il s’agira soit d’une sous-location soit d’un droit lié au fait d’être membre effectif de
l’asbl.
La solution de la location à long terme la plus fréquemment utilisée est le bail emphytéotique.
Le bail emphytéotique est un bail de très longue durée qui présente les caractéristiques
suivantes :
• la durée du bail est de 18 ans au moins et de 99 ans au plus;
• le bail ne peut porter que sur des immeubles;
92 Ce concept a été défini en détail dans la première partie de ce rapport.
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