Die städtebauliche Optimierung von ... - optirisk.de

unterschiedlich in Böden eingegriffen, werden Rückbau oder Teilrückbau, Entsorgung von Abfällen
usw. erforderlich.
Unterschiedliche Standortentwicklungskonzepte beanspruchen somit differenzierte Anteile dieses
theoretischen maximalen Investitionsrisikos. Beispielsweise würden bei Konzepten ohne Eingriffe
in den Boden keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) anfallen.
Die im BAND 7 aufgeführten Standortentwicklungskonzepte beanspruchen Kosten für die Beseitigung
des jeweiligen Investitionsrisikos in Höhe von 14 % bis max. 34 % des theoretischen maximalen
Investitionsrisikos je nach Konzeptvariante.
Die Investitionsrisiken für die vier Konzeptvarianten übersteigen in ihrer finanziellen Höhe jene
Kosten, die der Standort bei einer Wertsteigerung durch eine ‚Sanierung’ (d.h. Entwicklung) erfährt
(ca. 736 T€). Daher kann eine rentierliche Abwicklung der Standortentwicklung aus Sicht der ökologischen
Sachverhalte nicht erfolgen.
Konfliktsituation aufgrund der Kosten für die Standortfreilegung
Die intensive Standortbebauung, die für den Großteil der Nachnutzungskonzepte nicht oder nur
teilweise wieder verwendbar ist, stellt ein großes Entwicklungshemmnis am Modellstandort dar. Je
nach Nutzungsvariante nimmt die Freilegung – d.h. die Bauvorbereitung (Abriss, Rückbau von
Gleisanlagen, etc.) bis zum Beginn der dann spezifischen Neuinvestition – je nach Konzeptvariante
Kosten von 1.551 T€ bis 2.081 T€ ein. Damit gerät die Standortentwicklung allein aufgrund der
rückzubauenden massiven Altbausubstanz, sowie bahntypischen baulichen Anlagen (Gleise, Montagegruben,
etc.) in den Bereich der Unrentierlichkeit.
Fazit: Neben den Entwicklungshemmnissen bezüglich der Aufwendungen aufgrund
ökologischer Sachverhalte sind die Freilegungskosten für den
Standort derart hoch, dass eine Standortentwicklung nicht selbst tragend
rentierlich durchführbar ist.
Fachtechnische Aspekte
(Baugrund, Ästhetik städtebaulicher Entwürfe)
Konfliktsituation aufgrund städtebaulicher Belange
Durch die Heterogenität der Umgebung des Modellstandortes ist eine Berücksichtigung vorhandener
Raumkanten / Baufluchten nicht notwendig. Von der stark frequentierten Fußgänger- und Radfahrerbrücke
zwischen der Innenstadt und dem ‚Wolkenrasen’ sind Blickbezüge über den gesamten
Modellstandort gegeben. Die künftige Nutzung und Bebauung des Standortes muss dem gerecht
werden und sollte gestalterische Maßstäbe und Leitlinien für das Gesamtgebiet und seine
unmittelbare Umgebung setzen.
Abgesehen von der denkmalgeschützten Sichtachse zum Rathausturm, die nicht verbaut werden
darf, bestehen keine denkmalpflegerischen Einschränkungen am Standort. Dennoch sollte die
vorhandene Dampfloktraditionsanlage erhalten bleiben.
Aufgrund der angrenzenden Bahnanlagen im Norden und der Wohnbebauung im Süden ist der
Modellstandort nicht uneingeschränkt nutzbar (Emission und Immission).
Die Entwicklung eines Stadtgartens mit dem Schwerpunkt: Spielen (Konzept aus dem SEK) ist
aufgrund der Altlastensituation nicht uneingeschränkt möglich.
Fazit: Eine städtebaulich langfristig sinnvolle Lösung sollte auf die gestalterische
Wirkung des Gesamtgebietes und seiner Umgebung mehr Einfluss
nehmen und deren Leitlinien definieren. Mögliche Nutzungskonflikte
zwischen einer gemischten bzw. gewerblichen Nutzung (wie im FNP als
Ziel genannt) und dem angrenzenden Wohnen ist durch die Einhaltung
der gesetzlichen Vorgaben des BauGB und der BauNVO zu verhindern.
Dabei ist der Blickbezug von der Brücke zu beachten. Die denkmalgeschützte
Sichtachse zum Rathausturm ist zu stärken.
144 | REFINA: | Projektbericht