Die städtebauliche Optimierung von ... - optirisk.de

Wesentliche Bedeutung hinsichtlich der Hemmnisbeseitigung hat die entwickelte Methode für die
Schaffung von Transparenz. Brachflächen mit einer langen Nutzungsgeschichte, mit einem
schlechten, ‚schmutzigen’ oder verwahrlosten äußeren Erscheinungsbild, zudem oft Zielscheibe für
Vandalismus, haben ein schlechtes Image. Ein (angeblicher) Altlastenmakel führt zu einer Stigmatisierung
der Standorte, so auch der Modellstandorte A und B. Es ist z. B. oft Meinung der Öffentlichkeit,
dass ein reichlich bebauter und lange genutzter Standort ‚der Russen’, wie der Standort B,
eine Altlast sein muss. Das Gegenteil ist oft der Fall: aus eigenen Erfahrungen der Autoren treffen
für viele ehemalige WGT-Standorte weniger ökologische Inanspruchnahmerisiken aufgrund von
Schadstoffen zu, sondern eher die Probleme, die durch Blindgänger und Fundmunition entstehen.
So sind in den Fällen der Standorte A und B das oben beschriebene Stigma des äußeren Erscheinungsbildes
hinsichtlich der Behebung dem Investitionsrisiko oder den Freilegungskosten zuzuordnen.
b) Entwicklungshemmnisse aufgrund umfangreicher Freilegungen
Bei Standorten mit intensiver Bebauung (A, B, E), die für Nachnutzungen nicht wieder verwendbar
ist, stellen die Freilegungskosten ein wesentliches Entwicklungshemmnis dar. Dieses resultiert
einfach aus der großen Menge abzutransportierender und zu deponierender Altbausubstanz. Damit
kann die Standortentwicklung allein aufgrund der rückzubauenden massiven Altsubstanz in den
Bereich der Unrentierlichkeit geraten.
c) Entwicklungshemmnisse aufgrund von Investitionsrisiken
Investitionsrisiken bestehen aufgrund weiterer ökologischer Sachverhalte, die nicht den Haftungsrisiken
zuzuordnen sind. Sie betreffen:
1. Kontaminationen von Böden, Ablagerungen/Auffüllungen ≥ Z 1.2, die nicht Gegenstand
von behördlich anzuordnenden Gefahrenabwehrmaßnahmen sind (oft der Hauptkostenanteil),
2. abfallrechtliche Aufwendungen für die Hoch- und Tiefbausubstanz,
3. den Rückbau und die Entsorgung von über- und unterirdischen Anlagen,
4. schädliche Veränderungen der natürlichen Bodenstruktur (Baugrundverschlechterung),
5. durchzuführende Abfallberäumungen und
6. Kontaminationen des Grundwassers bei Baugrubenwasserhaltungen.
Die Summe dieser Risiken bezeichnen die Autoren als theoretisches maximales Investitionsrisiko.
Eine Beseitigung dieser Risiken ist jedoch umweltrechtlich bei Beibehaltung des Status quo nicht
erforderlich. Kosten fallen nur dann an, wenn im Rahmen der Standortentwicklung die oben aufgeführten
Arten berührt werden. Je nach Art der Standortentwicklung wird unterschiedlich in Böden
eingegriffen, werden Rückbau oder Teilrückbau, Entsorgung von Anlagen usw. erforderlich.
Dieser Umstand eröffnet Optimierungspotenzial dahingehend, Standortentwicklungskonzepte so
anzulegen, dass die Investitionsrisiken gering gehalten werden können. Beispielsweise fallen bei
Konzepten ohne Eingriffe in den Boden keine Kosten gem. Pos. 1 (s. o.) an.
d) Entwicklungshemmnisse aufgrund des Eigentums
Die Verfügbarkeit der Grundstücke ist eine Grundvorrausetzung für die Entwicklung von Flächen.
Das eigentumsrechtliche Entwicklungshemmnis wird in der nachfolgenden Übersicht verdeutlicht.
Zur Entwicklung einer Fläche sind einerseits die Kenntnis aller betroffenen Grundstückseigentümer
und andererseits die Kenntnis über deren Verwertungsabsichten der Grundstücke erforderlich. Als
Eigentumsform werden das Alleineigentum sowie das gemeinsame Eigentum als Miteigentum und
gesamthänderisches Eigentum unterschieden. Beim Miteigentum kann jeder Eigentümer über seinen
Anteil verfügen und jeder Zeit Teilung verlangen. Beim Gesamthandseigentum, das z.B. bei
der ehelichen Gütergemeinschaft und der Erbengemeinschaft vorkommt, können grundsätzlich die
Gesamthänder nur gemeinsam über die ‚Sache’ verfügen. In seltenen Fällen handelt es sich bei
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