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200 201 Klépierre – Comptes consolidés les bureaux, cette mission est conduite par BNP Paribas Real Estate Valuation. Pour les centres commerciaux,les expertises sont réalisées par les experts suivants: • Retail Consulting Group Expertise (RCGE) expertise tout le patrimoine français (hors portefeuille Progest, SCOO, Le Havre Coty et Odysseum Montpellier),environ 50 % du patrimoine espagnol (centres détenus par Klécar Foncier España et Klécar Foncier Vinaza),4 actifs hongrois,ainsi que l’intégralité des portefeuilles italien,tchèque,slovaque,portugais et grec; • Jones Lang LaSalle (JLL) à la charge des expertises des portefeuilles Progest, SCOO, Le Havre Coty et Odysseum Montpellier pour la France, l’intégralité des expertises des patrimoines polonais et belge, 8 actifs hongrois et le patrimoine espagnol sous Klécar Foncier Iberica; • DTZ expertise le Danemark, 50 % du patrimoine norvégien et 50 % du patrimoine suédois; • Newsec expertise 50 % du patrimoine norvégien et 50 % du patrimoine suédois. Les missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon les principes de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière,les recommandations COB/CNC « Groupe de travail Barthès de Ruyter » et selon les normes de la RICS. La rémunération versée aux experts, arrêtée préalablement aux campagnes d’évaluation, est fixée sur base forfaitaire en fonction du nombre de lots et de la complexité des actifs évalués.Elle est entièrement indépendante de la valorisation des actifs. Elle s’établit comme suit pour l’exercice 2009 : Honoraires d’expertise Honoraires de conseil RCGE 1362 428 JLL 715 96 BNP Paribas Real Estate 231 3 DTZ 100 – NEWSEC 97 – ToTAL 2504 527 en milliers d’euros La valeur de marché est celle déterminée par les experts indépendants, qui valorisent le patrimoine du Groupe au 30 juin et au 31 décembre de chaque année,hors frais et droits de mutation (les droits sont évalués sur la base de la cession directe de l’immeuble, même si ces frais peuvent, dans certains cas, être réduits en cédant la société propriétaire de l’actif). Bureaux BNP Paribas Real Estate Valuation retient deux approches:l’une par comparaison directe en analysant les transactions observées sur le marché pour des immeubles similaires, l’autre par capitalisation d’un revenu constaté ou estimé.L’analyse de ce revenu fait ressortir 3 situations,selon que le loyer constaté est sensiblement identique à la valeur de marché, supérieur à cette valeur ou inférieur. Dans la première hypothèse, le loyer retenu est le loyer constaté; dans la deuxième hypothèse, le loyer retenu est le loyer de marché avec prise en compte d’une plus-value financière résultant du différentiel entre loyer constaté et loyer de marché. Dans la dernière hypothèse,les experts se sont interrogés sur l’échéance de revalorisation du loyer en fonction de la date d’échéance du bail.En effet,selon le décret du 30 septembre 1953, le loyer des immeubles à usage exclusif de bureaux est fixé,lors du renouvellement,à la valeur locative du marché. Les experts ont donc supposé que le propriétaire parviendrait à remettre à niveau le loyer au terme du bail et ont pris en compte les conditions actuelles d’occupation sous forme de moins-value, dont le calcul s’opère comme précédemment. Les experts n’ont pas limité leur approche aux seuls baux venant à échéance dans les trois ans à venir au motif que les investisseurs eux-mêmes, dans les transactions de marché actuelles, se projettent au-delà de cette échéance. Dans la deuxième hypothèse, la plus-value financière constatée a été ajoutée à la valeur obtenue.Elle correspond à l’actualisation, au taux de 5,5 %, de l’écart entre loyer constaté et loyer de marché jusqu’à l’échéance de la première période ferme du bail. Dans la troisième hypothèse, la moins-value financière constatée a été déduite de la valeur obtenue.Elle correspond à l’actualisation,au taux de 5,5 %,de l’écart entre loyer constaté et loyer de marché jusqu’à l’échéance du bail. Depuis le 31 décembre 2005, l’expert raisonne en taux de rendement et non en taux de capitalisation. C’est-à-dire que le taux retenu est celui appliqué au revenu déterminé comme précédemment pour aboutir à une valeur « droits compris »,alors qu’antérieurement,le taux retenu aboutissait à une valeur « hors droits ».Le choix de ce taux résulte d’une observation du marché, dans le cadre de transactions réalisées par des investisseurs. Pour l’obtention de la valeur « hors droits », les droits et frais de mutation ont été déduits au taux applicable selon les pays. Centres commerciaux Pour déterminer la valeur vénale d’un centre, l’expert applique un taux de rendement au loyer total net pour les locaux occupés et au loyer net de marché escompté en fonction de la durée prévisionnelle de vacance pour les locaux vides. De cette première valeur obtenue par capitalisation des loyers nets est déduite la valeur actualisée des abattements des loyers minima garantis, des charges sur locaux vacants actuels, de travaux non refacturables à effectuer. Un taux de vacance normatif est par ailleurs défini pour chaque actif.Le taux utilisé pour l’actualisation de ces flux est égal au taux de rendement utilisé pour le calcul de la valeur vénale. Le loyer brut comprend le loyer minimum garanti, le loyer variable, ainsi que le loyer de marché des locaux vides. Le loyer net total est déterminé par déduction du loyer brut de toutes charges: frais de gestion, charges non refacturables, charges sur provision pour locaux vides et des pertes moyennes sur les impayés constatés pour les 5 dernières années. Le taux de rendement est fixé par l’expert en fonction de différents paramètres,et notamment:surface de vente,configuration,concurrence,mode de propriété et pourcentage de détention,potentiel locatif et d’extension, comparabilité avec des transactions récentes. De par la structure de son portefeuille et dans un souci d’économie et d’efficacité,Klépierre expertise selon deux méthodes les actifs présentant des problématiques particulières d’évaluation.Ainsi,les actifs expertisés pour la première fois et les actifs dont la dernière valeur d’expertise est au maximum supérieure à 110 % de la valeur nette comptable (hors impôts différés) font l’objet d’une double évaluation: une évaluation par les rendements,comme développé ci-dessus,et une évaluation par la méthode des flux futurs actualisés. Cette seconde méthode détermine la valeur d’un actif immobilier par la somme des flux financiers actualisés sur la base d’un taux d’actualisation défini par l’expert. L’expert estime l’ensemble des revenus et charges prévisionnels afférents à l’actif,puis évalue une « valeur à terme » à l’issue de la période d’analyse (dix ans en moyenne). En confrontant les valeurs locatives de marché et les valeurs locatives faciales, l’expert tient compte du potentiel locatif du bien immobilier en retenant les valeurs locatives de marché à l’échéance des baux après déduction des coûts induits par ces recommercialisations. Enfin,l’expert actualise ces flux prévisionnels de trésorerie,afin de déterminer la valeur actuelle du bien immobilier. Le taux d’actualisation retenu prend en compte le taux sans risque du marché (OAT dix ans),auquel sera ajoutée une prime de risque et de liquidité du marché de l’immobilier et, enfin, une prime spécifique à l’actif, en fonction de l’emplacement, des caractéristiques et de l’occupation de chaque immeuble. Les immeubles de placement en construction étaient jusqu’à présent régis par IAS 16, même lorsqu’ils étaient destinés à devenir des immeubles de
placement évalués à la juste valeur, alors que les immeubles en cours de réaménagement restaient dans le champ d’IAS 40. L’IASB a modifié les champs d’application des 2 normes pour les immeubles en construction. Par conséquent,au 30 juin 2009,ainsi qu’au 31 décembre 2009,Klépierre a effectué des cotations internes sur ses immeubles en construction dont les permis de construire ont été obtenus et purgés de tout recours. 10.2. Résultat par action Le résultat de base par action est calculé en divisant le résultat net de la période attribuable aux actionnaires ordinaires par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation, hors actions propres au cours de la période. Le résultat dilué par action est calculé en divisant le résultat net de la période attribuable aux actionnaires ordinaires par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation, hors actions propres au cours de la période, ajusté des effets des options dilutives. Conformément à la norme IAS 33, un ajustement du nombre d’actions a été réalisé sur les périodes historiques, suite à l’augmentation de capital de décembre 2008 et au paiement du dividende en actions le 15 mai 2009. Numérateur 31 décembre 2009 31 décembre 2008 Résultat net part du groupe (milliers d’euros) a 162102 200277 Dénominateur Nombre moyen d’actions pondéré avant effet dilutif (1) b 178463277 159597431 Effet des options dilutives – – Options d’achat d’actions Effet dilutif potentiel total c – – Nombre moyen d’actions pondéré après effet dilutif d = b + c 178463277 159597431 Résultat net part du groupe par action non dilué (en euros) a/b 0,9 1,3 Résultat net part du groupe par action dilué (en euros) a/d 0,9 1,3 (1) Nombre moyen d’actions hors auto-contrôle. 10.3. Entreprises liées Lien capitalistique avec le groupe BNP Paribas Le groupe BNP Paribas est actionnaire à hauteur de 50,50 % du capital de la société Klépierre SA. Hormis cette participation, il n’existe pas, à la connaissance du groupe Klépierre,de pacte d’actionnaire ou de groupe de personnes pouvant exercer un contrôle sur le groupe Klépierre. Au 31 décembre 2009,la part de BNP Paribas dans les emprunts bancaires représente 3589 millions d’euros,dont 3162 millions d’euros utilisés,auxquels vient s’ajouter la ligne de back up des billets de trésorerie (non tirée) d’un montant de 300 millions d’euros et consentie par BNP Paribas.Cette participation se compare à un montant total de financements autorisés de 8260 millions d’euros, dont 7386 millions d’euros sont utilisés. Relations entre les sociétés consolidées du groupe Klépierre La liste des sociétés du groupe Klépierre est détaillée en note 3 « Périmètre de consolidation ». Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence. Les positions bilancielles de fin de période et les transactions de période réalisées entre sociétés consolidées par intégration globale sont totalement éliminées. Les tableaux ci-après présentent les positions et transactions réciproques réalisées avec les sociétés consolidées en intégration proportionnelle (contrôle conjoint) et en intégration par mise en équivalence (influence notable) pour leur part non éliminée. Positions bilantielles de fin de période avec les parties liées : 31 décembre 2009 Entreprises consolidées par intégration proportionnelle Entreprises consolidées par mise en équivalence Actifs non courants 365 45 ACTIFS NoN CouRANTS 365 45 Clients et comptes rattachés 1016 100 Autres créances 704 – ACTIFS CouRANTS 1720 100 ToTAL ACTIF 2085 145 Passifs financiers non courants 7 2329 PASSIFS NoN CouRANTS 7 2329 Dettes fournisseurs 7 – Autres dettes 346 84 PASSIFS CouRANTS 353 84 ToTAL PASSIF 360 2413 en milliers d’euros Éléments de résultat relatifs aux opérations réalisées avec les parties liées : Revenus de gestion,d’administration et d’autres activités 31 décembre 2009 Entreprises consolidées par intégration proportionnelle Entreprises consolidées par mise en équivalence 5288 422 Résultat opérationnel 5288 422 Coût de l’endettement net 5498 – Résultat avant impôts 10786 422 Résultat net de l’ensemble consolidé 10786 422 en milliers d’euros
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