L'immobilier de commerces en Europe continentale - Zonebourse.com

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18 19 Klépierre - Rapport annuel 2009 Stratégie/Vision et ambition Cinquante années d’expérience sont bien nécessaires pour sélectionner un portefeuille de commerces diversifié offrant les meilleures perspectives de croissance. Si Klépierre a choisi de faire de l’immobilier de commerces son cœur de métier, c’est non seulement parce qu’elle considère ce marché comme particulièrement attractif, mais aussi parce qu’elle est convaincue que cette activité nécessite l’expertise de spécialistes. Les savoir-faire requis sont nombreux et variés, mais tous liés à une connaissance pointue du monde de la consommation et des enseignes. Sélection des sites, conception des lieux, relations avec les enseignes ou les collectivités locales, définition des services à fournir… : c’est pour bénéficier des synergies évidentes entre ces différentes expertises que le Groupe a choisi d’être à la fois développeur, propriétaire et gestionnaire de centres commerciaux*. D’un point de vue géographique, l’approche de Klépierre est résolument européenne. En cohérence avec la stratégie d’expansion internationale menée par ses clients, les grandes enseignes commerciales, Klépierre a déployé son modèle intégré dans chacune de ses zones d’implantation. À ce titre, l’acquisition en 2008 de Steen & Strøm, première foncière scandinave de centres commerciaux, présentait entre autres avantages celui d’étendre à ce territoire particulièrement robuste économiquement une plate-forme complète : développement, propriété et gestion de centres. Il n’y a pas un meilleur format d’immobilier de commerces, il n’y a que des formats adaptés à chaque espace de consommation. C’est sur ce credo fort que Klépierre construit son approche « produit ». Grand centre régional* comprenant un large éventail de Plus de 50, c’est le nombre d’années d’expérience du Groupe dans le secteur des centres commerciaux boutiques à fort pouvoir d’attractivité, galerie d’hypermarché* offrant des services de proximité à une zone de chalandise* urbaine exclusive, actifs unitaires en périphérie des villes, venant souvent compléter l’offre des galeries d’hypermarché… tous ces formats peuvent répondre aux attentes des enseignes, dès lors qu’ils sont adaptés aux besoins des consommateurs en termes de proximité, d’offre commerciale, de confort comme de responsabilité. Cette vision du marché permet à Klépierre de se fixer un objectif clair : créer de la valeur pour ses actionnaires et ses parties prenantes, en conduisant son action selon cinq axes stratégiques : • la gestion et la valorisation de son patrimoine existant ; • l’expansion de ce patrimoine, qui s’accompagne d’une rotation d’une partie du portefeuille ; • l’optimisation de la structure de financement de son activité d’investisseur ; • la gestion des ressources humaines comme un facteur clé de performance dans chacun des axes précédents ; • le déploiement de l’ensemble des activités dans un cadre durable, sur les plans social, sociétal et environnemental. Klépierre s’est fixé plusieurs indicateurs, au premier rang desquels le cash-flow net courant* (lire encadré ci-contre) pour analyser comme il se doit ses performances par rapport à son objectif de création de valeur. Chacun des axes stratégiques du Groupe a une influence directe ou indirecte sur cet indicateur, dont la régularité et la croissance sont également garantes de celles du dividende. L’Actif net réévalué (ANR)*, qui valorise la société par différence entre la valeur de marché de ses actifs et de ses dettes, est également un indicateur important. Son évolution est toutefois plus aléatoire et volatile, compte tenu de l’importance de l’appréciation de la valeur des actifs par les experts; la croissance du cash-flow net courant est d’ailleurs le moyen le plus sûr de faire croître l’ANR.
Principaux composants de la croissance du cash-flow net courant par action Principaux facteurs exogènes Tendances macroéconomiques (consommation, indexation) Environnement concurrentiel et réglementaire Environnement macroéconomique (taux d’intérêt, marchés financiers) Principaux moteurs de la croissance du CFNC Croissance des loyers à périmètre constant Croissance des loyers à périmètre courant Optimisation de la structure financière 1 2 Le cash-flow net courant, indicateur de création de valeur Domaines d’action de Klépierre 1. Lublin Plaza, Lublin, Pologne 2. Gulskogen Senter, Drammen, Norvège Le cash-flow net courant* (CFNC) est une mesure de la capacité de la Société à générer des flux de trésorerie positifs sur une base régulière, par ses loyers, honoraires et autres revenus d’exploitation, après paiement de toutes ses charges récurrentes (d’exploitation, de personnel ou de fonctionnement notamment), mais aussi après prise en compte du coût de son endettement net et de la fiscalité. Au-delà des facteurs macroéconomiques pouvant influer sur l’évolution du CFNC, Klépierre entend s’appuyer sur cinq axes stratégiques (lire ci-dessous) pour faire croître régulièrement cet indicateur : Gestion du patrimoine existant Favoriser la progression des chiffres d’affaires des commerçants, améliorer les taux d’occupation et les loyers, diversifier les sources de revenus (par pays et par locataire) Expansion et rotation du portefeuille Réaliser des extensions de centres existants, créer des nouveaux centres, acquérir des centres, céder des centres à moindre potentiel résiduel de croissance Recours prudent à l’effet de levier Assurer la permanence des ressources financières nécessaire au développement de l’activité, en conciliant optimisation du coût et gestion de l’ensemble des risques financiers associés Gestion des ressources humaines Attirer les meilleurs collaborateurs, favoriser leur motivation et leur donner les moyens de progresser individuellement et collectivement Responsabilité sociétale Adopter à tous les niveaux du Groupe une logique de développement durable qui intègre les aspects sociaux, sociétaux et environnementaux
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