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96 97 Klépierre – Rapport de gestion 2.2. Commerces • La valeur du portefeuille Commerces s’élève à 619,4 millions d’euros (521,0 millions d’euros en part du groupe), soit une hausse de 0,9 % sur six mois (- 3,5 % sur douze mois). – À périmètre constant,la valeur « droits compris » des actifs du portefeuille Commerces diminue de 2,4 % (- 14,2 millions d’euros) sur six mois (- 10,6 % sur douze mois),dont - 0,4 % résultant de la hausse des taux de rendement et - 2,0 % provenant de la baisse des revenus. – La croissance externe participe à hauteur de 19,5 millions d’euros à l’augmentation du patrimoine. À périmètre courant, la progression intègre notamment l’acquisition en 2009 d’actifs Vivarte et Buffalo Grill, et la cession du magasin Truffaut à Paris. – Le taux de rendement moyen « hors droits » du portefeuille s’établit à 7,5 % au 31 décembre 2009,contre 6,7 % au 31 décembre 2008,soit une progression de 80 points de base (7,5 % au 30 juin 2009). 2.3. Bureaux • La valeur du portefeuille Bureaux s’élève à 777,8 millions d’euros. – 4 actifs ont une valeur unitaire estimée supérieure à 75 millions d’euros et représentent 49,3 % du total des valeurs estimées de ce secteur; 1 a une valeur comprise entre 50 et 75 millions d’euros et représente 9,4 % du portefeuille;11 ont une valeur unitaire inférieure à 50 millions d’euros. – À périmètre constant, la valorisation des actifs en part totale baisse de 1,0 % sur six mois (- 11,6 % sur douze mois),dont - 0,1 % provenant de la hausse des taux de rendement et - 0,9 % résultant de la baisse des revenus. – À périmètre courant, la variation est de - 16,2 % sur six mois (- 27,2 % sur douze mois). La baisse tient compte des cessions des immeubles 23/25 Kléber et 18/20 La Pérouse (Paris 16 e) réalisées au second semestre 2009. – Le taux de rendement « hors droits » du portefeuille s’établit à 7,1 %, en baisse de 20 points de base par rapport au 30 juin 2009 (7,3 %) et en hausse de 80 points de base par rapport au 31 décembre 2008 (6,3 %). II. ANR par action (droits compris) : stable sur six mois, - 14,1 % sur un an • Sur la base des évaluations « droits compris »,l’actif net réévalué après fiscalité latente et remise en valeur de marché de l’endettement et des instruments financiers s’élève à 28,7 euros par action,contre 28,6 euros au 30 juin 2009 et 33,3 euros au 31 décembre 2008,soit une stabilité sur six mois (+ 0,1 %) et une baisse de 14,1 % sur douze mois. – Cette baisse de 4,6 euros par action sur un an provient à raison de - 4,3 euros de la perte de valeur sur le portefeuille et à raison de - 1,7 euro de l’effet de la baisse des taux d’intérêt et des spreads sur la valeur des instruments financiers;le solde correspond au résultat de la période, partiellement compensé par des effets de change. • L’actif net de liquidation (EPRA Triple NAV (1)) s’élève à 26,8 euros par action, contre 26,8 euros au 30 juin 2009 et 31,3 euros au 31 décembre 2008. 31/12/2009 30/06/2009 31/12/2008 Variation sur six mois Variation sur douze mois Capitaux propres consolidés (part du groupe) 2269 2074 2159 195 9,4 % 110 5,1 % Effet des options dilutives – – – Plus-value latente sur patrimoine (droits compris) 2724 2822 3424 - 98 - 3,5 % - 699 - 20,4 % Droits et frais de cession effectifs - 330 - 320 - 368 Impôts effectifs sur plus-values latentes - 118 - 139 - 173 Retraitement impôts différés immeubles au bilan 258 260 278 - 2 - 0,8 % - 21 - 7,5 % Juste valeur de la dette à taux fixe - 1 84 252 - 85 - 101,7 % - 253 - 100,6 % Actif net de liquidation (EPRA triple NAV) 4802 4780 5572 22 0,5 % - 770 - 13,8 % Droits et frais de cession effectifs 330 320 368 Actif net réévalué droits compris 5131 5100 5940 31 0,6 % - 809 - 13,6 % Nombre d’actions fin de période (après effet dilutif) 179091237 178211208 178193111 Par action (euros) Actif net de liquidation EPRA par action 26,8 26,8 31,3 0 0,0 % - 4 - 14,3 % Actif net réévalué droits compris par action en millions d’euros Nombre d’actions 2008 ajusté suite au paiement du dividende en actions le 15 mai 2009. 28,7 28,6 33,3 0 0,1 % - 5 - 14,1 % (1) Actif net réévalué « hors droits » après fiscalité latente et mise en valeur de marché de l’endettement et des instruments financiers.
H. Politique financière I. Ressources financières 1. Évolution de l’endettement net • L’endettement net consolidé de Klépierre au 31 décembre 2009 s’élève à 7279 millions d’euros, contre 7083 millions d’euros au 31 décembre 2008 (+ 196 millions d’euros). • Hors effet de change,l’endettement net s’inscrit en baisse de 2 millions d’euros: – les principaux besoins de financement de l’exercice ont été générés par les investissements (623 millions d’euros),ainsi que par la mise en paiement du dividende à distribuer au titre de l’année 2008, soit 203 millions d’euros; – les ressources ont été réparties entre l’augmentation de capital consécutive à la proposition de paiement du dividende en actions (175,4 millions d’euros),les cessions (384 millions d’euros),le cash-flow libre de l’exercice et la participation en fonds propres des partenaires dans les opérations de développement; – la conversion en euros de l’endettement net de Steen & Strøm génère un effet de change qui contribue à hauteur de 198 millions d’euros à l’augmentation de l’endettement net consolidé.Il traduit l’appréciation des devises scandinaves contre l’euro – appréciation qui a également pour effet d’augmenter la valeur en euros des actifs de Steen & Strøm. 2. Ressources disponibles • Plusieurs opérations de financement ont permis de renforcer la liquidité du Groupe en 2009. – En particulier, Klépierre a conclu en juin 2009 avec ses partenaires bancaires des accords portant: • d’une part, sur l’allégement des covenants de son crédit syndiqué d’échéance septembre 2014 (1000 millions d’euros); • d’autre part, sur le refinancement des crédits syndiqués dont les échéances étaient les plus proches (750 millions d’euros en juin 2011, 1500 millions d’euros en janvier 2013);pour ce faire, une nouvelle ligne de 2,4 milliards d’euros (dont 300 millions d’euros de ligne de back up) a été mise en place le 29 juin 2009 auprès de BNP Paribas. D’une durée moyenne de 4,4 ans, cette nouvelle ligne procure en outre à Klépierre 150 millions d’euros de ressources financières supplémentaires. – En parallèle, plusieurs emprunts ont été levés par des filiales du Groupe: • en France,Le Havre Vauban et Le Havre Lafayette,détenues à 50 %, ont levé au total 48,8 millions d’euros à 5,5 ans sous forme hypothécaire; • en Scandinavie, Steen & Strøm a mis en place de nouveaux crédits hypothécaires pour un total de 226 millions d’euros (dont 714 millions de couronnes norvégiennes, 437 millions de couronnes suédoises et 97,5 millions de couronnes danoises),afin de couvrir divers besoins de refinancement et de financer le programme d’investissement. En fin d’année, Steen & Strøm a également négocié une nouvelle ligne de 300 millions de couronnes danoises entièrement disponible fin 2009. • Au 31 décembre 2009, le Groupe dispose de 875 millions d’euros de lignes de crédit non utilisées,dont 72 millions d’euros au niveau de Steen & Strøm. 3. Structure et durée de la dette • L’opération de refinancement réalisée en juin a augmenté la part des bilatéraux bancaires dans l’endettement du Groupe, qui reste toutefois diversifié en termes de types de ressources. BNP Paribas représente 46,2 % des financements du Groupe au 31 décembre 2009 (en montant autorisé). La répartition par devise reste cohérente avec la répartition géographique du portefeuille d’actifs du Groupe. Répartition des financements de Klépierre – par type de ressources (Utilisations) Crédits-baux 4 % Crédits hypothécaires 30 % Bilatéraux bancaires 38 % Répartition des financements de Klépierre – par devise (Utilisations) DKK 9 % SEK 6 % NOK 13 % Crédits syndiqués 5 % Billets de trésorerie 5 % Marché obligataire 18 % EUR 72 % • Au 31 décembre 2009,la durée moyenne de la dette du Groupe est de six ans.La prochaine échéance de financement significative pour Klépierre demeure au second semestre 2011;elle a été réduite de manière significative grâce aux opérations de juin 2009. 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2010 Échéancier des dettes du groupe Klépierre (Autorisations) 2011 2012 2013 2014 2015 Klépierre (EUR) Steen & Strøm 2016 2017 2018 et au-delà
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