La place de la forme coopérative dans le - Habiter-Autrement

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Annexes En pratique, le montant de souscription constaté jusqu’en 1965 se situe entre 15 et 20 % du prix de revient du logement et correspond à la capacité financière du coopérateur. Le décret du 22 novembre 1965 modifie ce régime : le coopérateur ne doit plus souscrire qu’à une seule action de la coopérative et son apport est d’au moins 6 % et au plus de 15 % du prix de revient du logement. L’existence d’une participation du locataire coopérateur constitue la particularité de la location pratiquée par les coopératives : elle créée une solidarité entre les locataires qui sont associés à la vie de la coopérative et à la gestion de leur habitat. La construction est également financée par un recours aux financements prévus par la législation HLM en faveur des logements locatifs (prêts HLM ou prêts bonifiés). Les modalités de ces financements ont fluctué au cours des années : prêt à 1 % amortissable en 45 ans pouvant atteindre 85 % du prix de revient global avec différé d’amortissement les trois premières années (arrêté du 8 Février 1954) ; prêt forfaitaire en fonction du type de logement et de son implantation (arrêté du 25 Mai 1961); prêt I.L.N. à 3,50 % (idem.)... Pendant la période de gestion La coopérative HLM et le locataire coopérateur concluent un contrat dit de location coopérative, selon lequel la coopérative lui reconnaît un droit à bail d’un logement déterminé pour toute la durée pendant laquelle il reste propriétaire des actions souscrites. La coopérative ne peut lui contester le droit à bail qui est cessible par la simple revente de ses actions, sous réserve de l’agrément du Conseil d’administration de la coopérative. Le décret de 1965 instaure un délai de 10 ans au cours desquels le logement n’est cessible qu’à une personne régulièrement inscrite sur une liste d’aptitude de la coopérative, sauf s’il s’agit de la famille proche. En cas de décès, le droit à bail est transmis à la personne qui hérite des actions souscrites. Chaque année, le locataire coopérateur verse un loyer principal, respectant les plafonds de loyer HLM, auquel s’ajoute une quotepart correspondant aux charges communes. La perception de ce loyer doit permettre à la coopérative de rembourser les emprunts qu’elle a contracté ainsi que de financer la gestion et l’entretien du programme et la provision pour grosses réparations. Le loyer demandé varie donc en fonction de l’apport du locataire coopérateur mais aussi selon le mode de financement adopté par la coopérative. A l’issue de la période de remboursement des prêts, les charges à supporter par la coopérative diminuent sensiblement. Le loyer versé par le coopérateur se trouve réduit mais il ne pourra pas être inférieur au minimum de loyer prévu par la réglementation HLM. En 156
Annexes cas d’excédent du produit des loyers par rapport aux charges effectives, celui-ci fait l’objet d’une ristourne au profit des locataires coopérateurs et est calculée selon leur apport initial. La situation du locataire coopérateur Le locataire est actionnaire de la coopérative et à ce titre est convié aux assemblées générales. Il dispose d’une voix délibérative (quelque soit le nombre d’actions en sa possession) et peut faire partie du Conseil d’administration. En aucun cas, les loyers versés ne peuvent donner lieu à une libération ni à une souscription d’actions de la coopérative (ce qui était le cas de la location-participation). De même, en raison du financement du programme par des prêts locatifs, le locataire coopérateur ne peut espérer devenir propriétaire de son logement après le remboursement des emprunts : la coopérative est seule propriétaire du logement. C’est pour éviter la confusion avec la location-attribution que les pouvoirs publics ont limité la souscription d’actions par le locataire coopérateur à la fraction des dépenses non couvertes par l’Etat. La vente d’un logement en location coopérative est donc soumise à la seule réglementation sur la vente des logements HLM. Les actions possédées par le coopérateur sont cessibles et transmissibles. Le prix de cession obéit à la loi de l’offre et de la demande et peut donc différer de leur valeur nominale. Fiscalement, le locataire coopérateur a le statut de locataire. Exemples d’opérations Les coopératives d’HLM ont recours à la location coopérative lors de la réalisation d’immeubles collectifs. Coopérative “Notre cottage” Programme de 61 logements à Vincennes, inauguré le 21 Décembre 1961 Immeuble de six étages, 3 escaliers et ascenseurs. Equipements collectifs : 1 terrain de jeux, garages pour voitures d’enfants, vélos, motos et automobiles, espaces verts. Durée des travaux : 14 mois. Coût de la construction : 1 948 581 Francs (14 926 130 F 1997) Apport par coopérateur et par logement : 7 000 Francs (soit 22 % du coût de la construction) (soit 53 620 F 1997) Loyers pratiqués : Type de logement Type I Type II Type III Type IV Type V En Francs 1961 085 F 100 F 125 F 150 F 175 F En Francs 1996 651 F, 766 F, 957,5 F, 149 F, 1 340,5 F 157
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Démembrement et fractionnement de
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Les auteurs tiennent à remercier l
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Résumé 1975-1990 : redonner un se
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L'essor des coopératives d'habitat
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