Investor's Guide – Poland How to do Business - JP Weber

Investissements nouveaux (greenfields)
du nombre élevé de biens disponibles et de
la concurrence accrue sur le marché) ;
• les investissements et la croissance se
concentreront dans les villes moins développées,
avec de 100 000 à 500 000 habitants
(Lublin, Rzeszów, Kielce, Białystok,…)
– troisième vague après Varsovie et
d’autres villes polonaises de taille (Poznań,
Wrocław, le trio des villes de Gdańsk, Gdynia
et Sopot ; Cracovie, Katowice, Łódź) ;
• le rôle de la qualité de construction va croître
et deviendra davantage crucial pour
évaluer la valeur du bien immobilier.
Le marché polonais devient plus « mûr » et
compte tenu de l’accès limité au financement,
il peut être désormais considéré comme un
« marché d’acheteurs » qui offre aux investisseurs
l’opportunité de vérifier certaines possibilités
plus longtemps qu’auparavant, la période de
« time to market » étant alors hors de contrôle.
IV.1.2.1. Marché des entrepôts et
marché industriel
La superficie d’entrepôts modernes en Pologne
en 2009 excède les 5 millions de m 2 . Ces entrepôts
ont principalement été construits dans
de grands centres industriels tels que Varsovie,
Katowice ou Poznań et le long ou à proximité
des autoroutes polonaises existantes ou planifiées.
Deux endroits sont connus en Pologne
pour leurs centres logistiques : il s’agit de Piotrków
Trybunalski et de Stryków (à proximité
de Łódź), qui mettent à profit leur position centrale
et le fait qu’elles ont déjà attiré les acteurs
mondiaux parmi leur clientèle. La logistique, le
FMCG et des investissements clés dans l’électronique
et l’électroménager, seront à la base
du développement de nouveaux entrepôts.
En outre, la Pologne joue un rôle stratégique
en tant que marché utilisé pour les expansions
vers les marchés de l’est. Par conséquent, il est
à supposer que les développements futurs seront
concentrés à des endroits plus proches de
la frontière orientale de la Pologne. Il est possible
de définir cinq pôles d’investissements dans
les entrepôts en Pologne :
la Haute-Silésie aux environs de Katowice ;
la Pologne centrale autour de Łódź ;
Varsovie et la Mazovie ;
• la Grande-Pologne aux alentours de
Poznań ;
• la Basse-Silésie aux alentours de Wrocław.
Les principaux promoteurs ont établi leurs projets
dans 10-20 localisations différentes. Les
loyers pour ces entrepôts modernes sont compris
entre 3,5 et 5 EUR, selon le lieu de l’entrepôt
et la durée du contrat.
GRANDE-POLOGNE
BASSE-SILESIE
HAUTE-SILESIE
VARSOVIE
POLOGNE
CENTRALE
Les usines industrielles sont soit construites selon
le modèle clé en main, sur la base de contrats
de crédit-bail d’une durée minimum de 7-10 ans,
ou bien construites par les sociétés industrielles
elles-mêmes. Ces sociétés industrielles investissent
directement dans des localisations individuelles
en raison de besoins spécifiques (fort
taux de chômage, grande disponibilité de main
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