Investor's Guide – Poland How to do Business - JP Weber

Investissements nouveaux (greenfields)
de location plus grands, les périodes de location
gratuite ont été prolongées pour attirer les grands
clients intéressés par des espaces de location
supérieurs à 1000 m 2 .
IV.1.2.3. : Marché de détail et
marché commercial
Après la Russie et l’Ukraine, la Pologne est le plus
grand marché de consommation en Europe centrale
et orientale et le plus grand parmi les nouveaux
pays membres de l’UE. Ce fait était déjà
bien établi au début de la période de transition et
c’est l’une des raisons pour lesquelles le marché
de détail est désormais le marché immobilier le
plus mûr et le mieux développé en Europe.
de 50 000-100 000 habitants pour les supermarchés
et dans les villes d’un minimum de 15 000
habitants pours les supermarchés discount.
Au cours des deux dernières années, les investisseurs
sur le marché de la vente au détail ont
dû faire face à une certaine insécurité juridique
(depuis le 18 septembre 2007), suite à l’entrée
en vigueur de la loi sur les grandes surfaces. La
loi requérait que chaque investissement de détail,
avec un espace de vente supérieur à 400 m 2 ,
obtienne une autorisation supplémentaire de
la part des autorités locales pour implanter un
tel magasin. Cette loi a bloqué plus de 50 %
de la construction potentielle de nouveaux magasins
dans les communes, car chaque projet
devait faire l’objet d’un fort lobbying auprès des
responsables politiques. Pratiquement aucun
Number and types of stores in Poland
Type Taille (m 2 ) Taille (m 2) Surface totale (m 2 ) Participation étrangère
Hypermarché >2500 >2500 2 566 685 83,2 %
Supermarché 400-2299 400-2299 2 125 077 56,1 %
Grand magasin >2000 >2000 390 550 9,5 %
Magasin 600-1999 600-1999 451 966 20,3 %
Source : Offi ce central des statistiques 2008
Depuis le début des années 90, les grands
groupes commerciaux français tels que Carrefour,
Auchan, Géant et E. Leclerc ont commencé
à exercer leurs activités en Pologne avec de
grands hypermarchés afin satisfaire la demande
de la population constituant un marché en
rapide croissance. A ce jour la surface commerciale
dépasse les 8 mln de m 2 et est dominée
par Varsovie et les 7 autres grandes villes.
Le marché commercial est déjà vécu plusieurs
phases. Il y a eu la phase de satisfaction initiale
lors de la création de grands hypermarchés et de
galeries marchandes, celle du passage des hypermarchés
aux supermarchés et l’implantation
de supermarchés discount dans les régions rurales
destinées à se substituer aux petits magasins
locaux. Actuellement, la tendance est de réduire
la distance entre le lieu d’habitation des consommateurs
et les magasins, au lieu de les forcer
à effectuer de longs trajets jusqu’aux hypermarchés
situés en périphérie. Les investisseurs sont
désormais plus enclins à investir dans les villes
décideur politique, en particulier dans les petites
communes, n’a voulu porter ce fardeau politique.
En définitive, cette loi a été jugée contraire à la
constitution polonaise par le Tribunal Constitutionnel
en juin 2008. Cette décision a contribué à
réinstaurer un climat de sécurité pour les investisseurs
et les promoteurs immobiliers.
Le secteur des galeries marchandes a crû très
fortement au cours des dernières années. L’existence
insuffisante de rues commerciales aménagées
de manière cohérente ou d’espaces urbains,
ont encouragé les promoteurs immobiliers
à construire de grandes galeries commerciales
qui ont été intégrées dans le paysage urbain ou
construites en dehors des villes. La ville de Varsovie
compte 6 édifices dont la surface est comprise
entre 59 000 et 110 000 m 2 . Des édifices
semblables existent à Wrocław, ou à Łódź avec
sa prestigieuse Manufaktura.
Les prix des baux commerciaux sont en diminution,
davantage de superfi cie existant sur le
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