Investor's Guide – Poland How to do Business - JP Weber

Investissements nouveaux (greenfields)
Redevance d’usufruit perpétuel
Une redevance annuelle d’usufruit doit être
payée à l’Etat (jusqu’au 31 mars 2009), distincte
de l’impôt obligatoire sur les biens immobiliers.
Cette redevance est calculée en
fonction de la valeur du foncier et ne peut être
modifiée plus d’une fois par an (pour certains
types de terrains, cette période peut être étendue
jusqu’à cinq ans).
Propriété et usufruit perpétuel
La différence fondamentale entre l’usufruit
perpétuel et la propriété est que dans le cas
de l’usufruit perpétuel, les constructions sont
considérées comme un objet de propriété distinct
du terrain, et constituent séparément un
second objet. Après la construction d’un bâtiment,
l’usufruitier perpétuel devient son propriétaire
avec les pleins droits de propriété. En
cas de résiliation de l’usufruit perpétuel, l’usufruitier
a le droit d’obtenir l’équivalent de la valeur
marchande du bâtiment qui est situé sur le
bien immobilier faisant l’objet de l’usufruit.
Autre droit sur le bien immobilier
Le code civil polonais prévoit le droit d’utiliser le
bien immobilier sous forme de bail, sans droit de
propriété. Toute entité juridique, y compris une
société étrangère ou une personne physique,
peut prendre à bail un bien foncier sans la nécessité
d’obtenir une autorisation spéciale de la
part du Ministère de l’intérieur et de l’administration
et sans conditions spéciales de la part des
collectivités locales. Le propriétaire peut transférer
à un tiers son droit de jouir du bien immobilier
et d’en tirer des bénéfices. Le code civil polonais
prévoit deux types de contrat de location : umowa
najmu (le contrat de bail – où seule la jouissance
du bien est possible) et umowa dzierżawy
(le contrat de bail à ferme – afin de jouir du bien
et d’en recueillir des profits).
Concernant les droits de propriété susmentionnés
et les droits contractuels liés à l’utilisation par
des tiers, le droit a mis en place des contrats de
cession-bail. Ces contrats permettent aux sociétés
ou aux personnes physiques étrangères
d’obtenir des droits d’usage d’un bien immobilier
à long terme.
Acquisition d’un bien immobilier
Les acquisitions de biens immobiliers sont
régies par les dispositions du code civil polonais.
Le transfert du droit de propriété ne peut
être basé que sur un contrat de vente stipulant
l’ensemble des droits et des obligations des
parties. Le transfert d’un bien immobilier ainsi
que celui d’un usufruit perpétuel deviennent
valides à travers un contrat de vente qui doit
être établi sous forme d’acte notarié et signé
par devant notaire.
Contrat de vente préliminaire
Avant de procéder au transfert de propriété
défi nitif, les décideurs peuvent conclure un
contrat de vente préliminaire pour des terrains
donnés sélectionnés (ou des terrains bâtis
donnés). Il n’est pas nécessaire mais hautement
recommandé de conclure les contrats
de vente préliminaire par devant notaire. Dans
ans ces contrats, il est possible d’obliger l’autre
partie à remplir certaines conditions spécifi
ques liées au bien immobilier en question,
telles que la clarifi cation de la situation juridique,
le paiement du crédit hypothécaire et la
préparation pour la vente fi nale. Le contrat de
vente préliminaire peut garantir les droits liés
au futur transfert de propriété, avec ou sans
prépaiement de montants minimaux.
Bien immobilier et livre foncier
Les règles susmentionnées sont engageantes
pour le transfert de propriété et pour celui
d’usufruit. Les deux transactions diffèrent pour
ce qui est du moment de leur validité effective.
En cas de transfert de propriété, c’est la date de
signature du contrat final est le jour où l’acheteur
devient propriétaire du bien immobilier. Le
transfert de l’usufruit perpétuel, quant à lui, requiert
(outre la signature du contrat de vente)
l’inscription du nouvel usufruitier au registre
foncier et celui des hypothèques tenu par le tribunal
compétent. Suite à l’inscription de l’acheteur,
l’usufruit perpétuel est transféré.
Acquisition auprès d’organes publics
L’acquisition de biens immobiliers auprès d’organes
publics ou d’autorités sous le contrôle du
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