Investor's Guide – Poland How to do Business - JP Weber

les types d’activités pouvant y être exercées. Le
champ d’activité est large et permet au propriétaire
d’utiliser le bien immobilier pour diverses
activités économiques.
Les communes sont habilitées à établir des plans
d’occupation des sols en tenant compte des priorités
de la commune en matière d’aménagement.
La commune doit établir un plan d’occupation
des sols qui sera conforme au plan d’aménagement
de la voïvodie et conforme au plan national
d’aménagement.
Les plans d’occupation des sols peuvent être
modifiés par la commune suite à la demande
du propriétaire ou lorsque la zone est modifiée
par le gouvernement. Cette dernière situation
est plutôt exceptionnelle mais peut intervenir en
cas de modifications liées à l’intérêt public (par
exemple, la construction de routes et de voies
ferroviaires).
Chaque zone économique spéciale possède un
plan d’occupation des sols valide ; le processus
d’investissement peut commencer dès l’acquisition
du foncier.
Conditions d’aménagement de l’espace et de
construction
Une partie significative du territoire polonais
n’est pas dotée de plans d’occupation des sols.
Et en absence de ces plans, il est nécessaire
d’effectuer une demande de CAEC auprès de
la municipalité. Les CAEC sont requises pour
tout processus d’investissement et d’aménagement
de terrain ou de nouvel investissement tel
que le réaménagement de sites déjà existants.
Les propriétaires doivent demander des CAEC
auprès de leur commune. Toutefois, le Ministère
de l’agriculture peut être impliqué, ce qui est susceptible
de rallonger le temps nécessaire pour
obtenir une décision.
Une demande de CAEC doit servir à obtenir la
confirmation de certaines conditions spécifiques.
Par exemple, qu’au moins une parcelle adjacente
est aménagée à des fins semblables, qu’elle
est dotée d’un accès à une voie publique et que
l’infrastructure est appropriée pour l’investissement
planifié. L’obtention des CAEC peut nécessiter
jusqu’à six mois ; ceci dépendra de la présentation
ou non dans la demande de l’influence
attendue de l’investissement sur la communauté
locale.
Décisions environnementales
Après avoir obtenu le plan d’occupation des sols
ou les CAEC, il est possible de commencer les
travaux d’architecture. A cette étape, l’investisseur
doit signer des contrats préliminaires relatifs
aux commodités (gaz, eau et énergie) avec les
fournisseurs appropriés. En outre, la connexion
à la voie publique doit faire l’objet d’un accord
avec l’administration chargée de la gestion des
routes.
Après avoir achevé le plan initial et la description
technique, l’investisseur peut demander une décision
environnementale liée à l’investissement.
La portée de la décision environnementale est
liée au type de production ou d’activité économique.
En cas de processus de réaménagement, l’investisseur
devrait au préalable prendre connaissance
de la technologie précédemment utilisée
et des décisions administratives relatives au bien
concerné, à travers un audit (due diligence). Habituellement,
les réaménagements requièrent de
nouvelles décisions administratives, y compris
des décisions environnementales.
Le processus de décision environnementale
peut s’achever après que la demande a été
déposée, à condition que les autorités locales
déclarent que la décision en question n’est pas
requise pour un tel type de production ou d’activité.
La loi sur le droit de l’environnement du 27
avril 2001 précise les situations dans lesquelles
l’obtention d’une décision environnementale est
nécessaire.
La décision environnementale (ou l’avis des autorités
locales indiquant que la décision n’est pas
requise) est un élément indispensable du processus
d’investissement, étant donné qu’il s’agit
de la première condition pour obtenir un permis
de construction. Si la décision environnementale
est nécessaire, l’investisseur doit préparer une
Etude d’Impact sur l’Environnement (EIE). L’EIE
149