Investor's Guide – Poland How to do Business - JP Weber

d’œuvre, proximité des clients/fournisseurs ou
des matières premières, etc.). Ces localisations
périphériques sont habituellement choisies
afin de maintenir les coûts d’investissement et
de production à un bas niveau et d’atteindre
le plus haut niveau possible de main d’œuvre
disponible. Une parcelle bien aménagée, située
en périphérie, qui peut être proposée par une
commune ou l’ANR (Agence des biens fonciers
agricoles)* pour un investissement nouveau (un
greenfield), coûte entre 25 et 40 PLN/m 2 (d’habitude,
un peu plus – si le terrain se trouve au sein
d’une ZES), alors qu’une parcelle privée dont
l’aménagement est moyen dans une région où
le secteur logistique est très présent, peut coûter
entre 100 et 200 PLN / m 2 .
IV.1.2.2. Marché de bureaux
Le marché de bureaux s’est trouvé au centre
de la première vague d’investissements dans
la capitale, entre 1990 et 2000, durant le processus
de transition. C’est alors que la plupart
des acteurs globaux, les sociétés de conseil et
les banques, ont choisi d’implanter leur siège
à Varsovie, afin de signaler leur présence sur
le marché et afin de lancer leur activité dans
l’ensemble du pays. Après cette première vague
d’investissement, et comme dans le cas
d’autres capitales d’Europe centrale et orientale,
Varsovie est devenue l’un des marchés de
bureaux les plus chers au monde. En raison de
l’offre constante d’espaces de bureau neufs et
modernes au cours de ces dernières années, il
y avait 3 mln de m 2 de surfaces de bureau à la
fin de 2008. A Varsovie, moins de 50 % de ces
espaces sont situés dans le centre ville, alors
que l’offre d’espaces situés en dehors du centre
a augmenté au cours de ces derniers mois.
Le taux d’espace vacants de 2008, qui était
compris entre 2 et 4 %, ne pourra certainement
pas être atteint en 2009 en raison de la crise financière
globale et de la hausse de l’EUR vis à
vis du PLN. Ceci influence de manière négative
le prix de location de la majorité des bureaux
modernes à Varsovie ou dans d’autres villes.
Au cours des 5 dernières années, une vague
de BPO (l’externalisation de processus métiers)
venant de l’étranger et d’investissements locaux
spécifiques, requérant des conditions de haute
qualité, dans les villes de Cracovie, Poznań ou
Wrocław, ont eu un grand impact sur le développement
des espaces de bureau dans ces
régions. Ces marchés étaient auparavant dominés
par une offre locale de bureaux de faible
qualité. Cette offre n’était pas adaptée pour
les acteurs globaux investissant dans les BPO
et autres services. Par ailleurs, une fois qu’un
certain niveau de qualité a été atteint, les promoteurs
polonais ont pénétré le marché et créé
des marques locales proposant des immeubles
de bureaux de moyenne et petite taille, qui sont
également choisis par les clients étrangers.
Loyers moyens dans le centre des plus grandes
villes polonaises, 2009
Łódź
Poznań
Katowice
Trio des villes
(Gdańsk ; Gdynia,
Sopot)
Szczecin
Wrocław
Cracow
Cracovie
Varsovie
0 5 10 15 20 25 30
/m 2 /mois
Les loyers payés à Varsovie oscillent entre
25 et 30 EUR / m 2 dans le centre ville, alors qu’en
dehors de la ville, les loyers sont compris entre
15 et 20 EUR. Le même schéma fonctionne à
Cracovie, à Wrocław ou dans le trio des villes,
le plafond des loyers étant inférieur puisque les
loyers maximums atteignent 20 EUR / m 2 .
Les locataires, notamment cette année en raison
de la crise financière et de la hausse de l’euro,
ont commencé à chercher des moyens pour
économiser, et se sont pencher entre autre sur
les frais annexes aux loyers. Ces frais facturés
4-5 EUR/m 2 ont été analysés de manière approfondie
et les standard en matière d’équipements
professionnels de gestion et d’équipements des
bâtiments ont été revus à la hausse, afin de satisfaire
aux exigences de qualité. De nombreux
locataires ont renégocié leurs contrats afin de
payer au moins les charges en PLN, qui sont
payées également en PLN par les propriétaires.
Afin de parvenir à conclure de nouveaux contrats
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