Investor's Guide – Poland How to do Business - JP Weber

marché. Les meilleures localisations ne perdront
rien de leur attractivité mais les édifi ces
plus anciens, dont la qualité et les services
sont insuffi sants, devront soit adapter leurs
prix aux nouvelles conditions du marché, soit
ils devront entreprendre des travaux d’aménagement
afin de satisfaire à la demande de
clients plus exigeants. Actuellement, le prix de
petits locaux de qualité avec un maximum de
200 m 2 oscillent entre 50 et 80 EUR/m 2 , alors
que les preneurs à bail de locaux plus grands
paient environ 20-50 EUR / m 2 pour de bonnes
localisations. En ce qui concerne les surfaces
supérieures à 1000 m 2 , le loyer moyen
peut être compris entre 8-12 EUR/m 2 , en descendant
à 5 EUR pour les hypermarchés, qui
sont les acteurs les plus importants pour les
gestionnaires de locaux commerciaux.
IV.1.3. Acquérir un
bien immobilier
Titre juridique sur un bien immobilier
La question du titre juridique sur les biens immobiliers
est régie par le code civil polonais en date
du 23 avril 1964. Les biens immobiliers sont définis
comme étant des terrains et des bâtiments,
entres autres des appartements, des maisons
etc., qui sont des objets de propriété autonomes
en vertu des dispositions du droit polonais. La
pleine propriété offre la plus large gamme de
droits sur un bien immobilier. Cette pleine propriété
ne peut être limitée que sous certaines
conditions définies par le code civil (règles de
voisinage ou d’aménagement), le droit administratif
ou la volonté du propriétaire. La propriété
représente le droit ultime sur un bien immobilier
et donne à son propriétaire toutes les possibilités
d’usage. La propriété est juridiquement protégée
d’actions de tiers contre le propriétaire. Le
droit de propriété n’est pas limité dans le temps.
Aucun organe gouvernemental ni public n’est
habilité à exercer une ingérence dans le droit
de propriété, sous réserve d’exceptions prévues
dans les plans d’occupation des sols.
Le système juridique polonais prévoit plusieurs
types de titres juridiques sur les biens
immobiliers :
la propriété ;
•
• le bail.
le droit d’usufruit perpétuel ;
la servitude sur un bien immobilier ;
• l’hypothèque ;
La propriété
La pleine propriété offre la plus large gamme de
droits sur un bien immobilier. Cette pleine propriété
ne peut être limitée que sous certaines
conditions définies par le code civil (règles de
voisinage ou d’aménagement), le droit administratif
ou la volonté du propriétaire. La propriété
représente le droit ultime sur un bien immobilier
et donne à son propriétaire toutes les possibilités
d’usage, qu’il s’agisse d’une propriété foncière
ou d’un bâtiment. La propriété est juridiquement
protégée d’actions de tiers contre le propriétaire.
Le droit de propriété n’est pas limité dans le
temps. Aucun organe gouvernemental ni public
n’est habilité à exercer une ingérence dans le
droit de propriété, sous réserve des exceptions
prévues dans les plans d’occupation des sols et
les dispositions fiscales.
Usufruit perpétuel
Le droit d’usufruit perpétuel est établi sur des
biens fonciers détenus par le Trésor public ou les
collectivités locales. Il est habituellement institué
pour une période de 99 ans (la durée minimum
étant de 40 ans) et peut être prolongé. L’usufruitier
perpétuel est autorisé à faire usage du bien
dans la même étendue que le propriétaire. Toutefois,
le contrat d’usufruit défini à quel usage est
affecté le bien foncier et cette affectation doit être
connue avant l’acquisition du droit d’usufruit : le
propriétaire du bien (le Trésor public ou une collectivité
locale) peut résilier le contrat d’usufruit si
le terrain est utilisé de manière contraire à ce qui
a été défini dans le contrat. L’objectif de l’usufruit
est en général défini par les dispositions relatives
à l’aménagement de l’espace et à l’occupation
des sols.
L’usufruit perpétuel est transféré selon les mêmes
règles que la propriété régulière et les droits
de propriété sur un bien immobilier. Aucun permis
spécial n’est exigé par le propriétaire (le Trésor
public ou une collectivité locale), (excepté quand
le transfert est réalisé par des étrangers).
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