Document de référence - ANF Immobilier

Les indications données sur le marché locatif en partie 6.1.3 du Document
permettent d’apprécier un niveau de loyer potentiel, sans pour autant présager
d’un niveau réel au moment de la remise en location.
12.1.2 Livraison des projets de développement à Lyon et à Marseille
L’objectif de la Société est de générer de nouveaux loyers d’ici à 2014 à partir
de nouveaux projets de construction sur son patrimoine. Le descriptif de ces
projets est donné au paragraphe 6.1.5 d) du Document pour Marseille et pour
Lyon.
La livraison progressive des nouveaux projets de construction puis leur
location effective déterminent le début de perception de ces nouveaux loyers.
Ils seront, en règle générale, basés sur les loyers de marché au moment de la
conclusion du bail. Les indications données sur le marché locatif en partie
6.1.3 du Document permettent d’apprécier un niveau de loyer potentiel, sans
pour autant présager du niveau réel lors de la mise en location.
Les investissements cumulés pour la période 2006-2014 sont estimés à un
montant de l’ordre de 280 millions d'euros. Pour financer ces projets, la
Société entend recourir principalement à l’emprunt, détaillé au pragraphe 10.5
du Document.
12.2 Evolution de la valeur du patrimoine
L’objectif de la Société est de poursuivre la valorisation de son patrimoine à l’horizon
2014 en faisant plus que doubler la valeur d’expertise du patrimoine à périmètre
constant.
La forte progression des loyers que s’est fixée ANF et qui est le cœur de sa stratégie, a
un impact direct sur les valeurs d’expertises dans la mesure où celles-ci sont
notamment basées sur des méthodes par le revenu. L’évolution à la baisse des taux de
capitalisation, probable dans des villes telles que Lyon et Marseille, pourrait également
contribuer à l’amélioration du patrimoine.
Jusqu’à présent, l’expert de la Société basait les valeurs d’expertises du patrimoine
d’ANF sur des méthodes reposant uniquement sur les seuls revenus. Une méthode par
comparaison n’était pas retenue en raison du décalage existant entre l’état du
patrimoine à l’issue des apports d’Eurazeo et les transactions observables sur le marché
sur des immeubles difficilement comparables. Etant donné le travail déjà accompli sur
le patrimoine qui est désormais plus proche des standards de marché, une méthode par
comparaison des valeurs métriques va être ajoutée dès les expertises de fin 2007. La
valeur du patrimoine d’ANF reposera ainsi sur l’application des deux approches de
revenus et de comparaison et sera en conséquence plus conforme aux pratiques des
autres sociétés foncières comparables.
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