Document de référence - ANF Immobilier

Cette méthode consiste à reconstituer un bilan prévisionnel financier d’un
promoteur en appliquant les recettes des ventes prévisibles et en déduisant les
différents coûts pour aboutir par un compte à rebours à la valeur du terrain.
La méthode par le Bilan Promoteur est fine, car elle permet de déduire ce
qu’un promoteur raisonnable serait prêt à verser pour acquérir ce terrain.
Cette méthode a l’avantage d’être précise, car elle repose sur des hypothèses
les plus réalistes possibles.
Toutefois, il convient de préciser que la moindre variation de ces hypothèses a
un grand effet sur la valeur vénale du fait de l’effet de levier.
De manière générale, l’expert a adopté une approche prudente quant à la
valorisation de ces ‘’projets spéciaux’’.
(e) Les projets de redéveloppement en cours :
Dans la mesure du possible, l’expert a tenu compte de l’avancement de ces
projets et des renégociations en cours. C’est le cas par exemple :
De plusieurs fonciers à Marseille pour lesquels l’expert a valorisé les
programmes définis après obtention d’un permis de construire. L’expert s’est
alors appuyé sur les bilans d’ANF en ce qui concerne les coûts et les recettes
de ces programmes. Certains sont en cours de construction, d’autres en sont au
stade avancé de la réflexion (dépôt de PC).
Pour les fonciers situés dans le périmètre d’Euromed 3 à Marseille, l’expert a
adopté une approche prudente puisque la constructibilité de ces fonciers reste à
définir.
Pour certains îlots bâtis, l’expert a tenu compte des grands projets de
rénovation en cours. Bien entendu, l’expert a validé la pertinence de ces
projets. Les hypothèses retenues peuvent être alors différentes des hypothèses
générales. Les délais de réalisation peuvent être plus longs, le coût des travaux
supérieur.
Les projets spéciaux sont soit expertisés par la méthode du bilan promoteur,
soit par la méthode par capitalisation. De manière globale, le choix de la
méthode est fonction de l’avancement des projets spéciaux.
(f)
Les taux de rendement retenus:
Ces derniers varient selon les usages des différents lots, selon la localisation,
selon les qualités propres à chaque immeuble (taux de vacances, travaux à
mener…..) :
PARIS-1/858780/15
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