Document de référence - ANF Immobilier

Pour les habitations en loi 48 (et logements sociaux):
L’expert a supposé que ces surfaces seraient libérées au plus tard en janvier
2012. Un vide locatif de 6 mois est alors ensuite retenu (travaux et
commercialisation) avant de capitaliser notre estimation de valeur locative de
marché.
Il a été communiqué à l’expert une liste de lots devant devenir et/ou rester des
logements sociaux. Nos expertises tiennent compte de cette situation, et
notamment des paramètres spécifiques à cette typologie d’actifs : loyer
minoré, …
Remarques sur les loyers :
L’expert observe aujourd’hui une très grande amplitude sur les loyers perçus
quel que soit l’usage des lots. Ce constat et d’autant plus vrai sur Marseille.
Ces loyers peuvent être grandement inférieurs au loyer de marché. Il n’est pas
rare de voir une nouvelle signature sur des bases 3 fois supérieures au dernier
loyer en habitation et jusque 5 fois supérieures sur des commerces.
(c) Les dépenses non récurrentes prises en compte dans les expertises :
Pour les lots vacants :
L’expert a supposé un montant de travaux nécessaires à la commercialisation
de ces lots. De manière générale et eu égard aux informations transmises,
l’expert a retenu un forfait de l’ordre de 500 €/m². Il déduit également des
honoraires de commercialisation sur le patrimoine de Marseille. La
commercialisation se fait en direct par ANF sur Lyon.
Ce montant reste forfaitaire et a été communiqué par ANF. L’expert n’a pas
aujourd’hui une approche fine sur chaque lot vacant qui permettrait de
moduler ce montant moyen de travaux en fonction de l’état général de chaque
lot. ANF ne dispose pas non plus de cette information en temps réel.
Pour les travaux communs :
L’expert a eu connaissance des travaux communs budgétés pour les
patrimoines de Lyon et Marseille. Cela porte sur des ravalements, des
rénovations de parties communes, des rénovations ou remplacements
d’installations techniques (ascenseurs, sécurité…), des travaux sur toiture…
Ces dépenses non récurrentes ont été intégrées dans nos expertises.
Ces dépenses ont été ventilées au prorata des surfaces sur chaque lot, sauf
lorsque la valeur vénale avant déduction d’un lot était inférieure au montant de
la déduction. Il nous semble inopportun de rapporter une valeur ‘’négative’’
sur certains lots.
(d) Les terrains à développer :
PARIS-1/858780/15
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