Document de référence - ANF Immobilier

23.3.2 Méthodes de valorisation
Les évaluations ont été menées en tenant compte de “Principes Généraux d’Expertise”
communément admis par l’ensemble de la profession et notamment du cahier des
charges de l’AFREXIM (Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière)
et des recommandations du rapport du groupe de travail présidé par M. Barthès de
Ruyter, publié en février 2000, sur l’expertise du patrimoine immobilier des sociétés
faisant appel public à l’épargne.
L’expert a considéré les biens comme étant détenus en toute propriété et exempts de
toute hypothèque, obligations de crédit-bail ou autres charges.
La juste valeur est définie dans la norme IAS 40 comme « le montant pour lequel un
actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant
dans des conditions de concurrence normales ».
Les instances professionnelles sont d’accord pour considérer que la juste valeur est
ainsi quasi-identique à la valeur vénale comme définie par la "Royal Institution of
Chartered Surveyors" et la Charte de l’expertise immobilière.
L’évaluation a ainsi été réalisée sur la base de la valeur vénale du bien dans un
marché ouvert, en admettant :
1. que le propriétaire soit bien décidé à vendre,
2. qu’avant la date d’évaluation, il ait disposé d’une période suffisamment longue
et raisonnable pour la commercialisation du bien, l’accord sur le prix, les
modalités de la transaction et la signature de l’acte authentique,
3. que l’état du marché, les valeurs de cession et autres paramètres soient
demeurés inchangés pendant cette période, et identiques à la date d’expertise,
4. que l’on exclut le cas d’un acheteur surenchérissant pour une raison et un
intérêt particulier,
5. que les deux parties en présence pour la transaction aient agi en connaissance
de cause, prudemment et sans contrainte.
Les valeurs estimées ayant été données, l’expert rappelle que la valeur réelle obtenue
peut être différente. En effet, une valeur vénale peut également résulter de l'habileté
plus ou moins grande des parties en cours de discussion, des intérêts, de l'urgence que
l'une peut avoir à traiter, des droits d’enregistrement à payer... Face à ces éléments, le
prix peut varier.
(a)
Les méthodes d’évaluation retenues
Deux méthodes ont été retenues par l’expert :
• La méthode par capitalisation des revenus actuels et futurs
• La méthode du Discounted Cash Flow sur une période de 10 ans.
PARIS-1/858780/15
- 206 -