Document de référence - ANF Immobilier

Le niveau des taux d’intérêt a une incidence importante sur le marché de
l’immobilier, dans la mesure où des taux d’intérêt faibles contribuent
généralement à soutenir d’une part la valeur des portefeuilles d’actifs
immobiliers et d’autre part, la capacité financière des locataires. Une
augmentation significative des taux d’intérêt est susceptible au contraire de
peser sur la valeur du portefeuille d’actifs immobiliers et d’augmenter les frais
financiers en cas de recours à l’endettement. Le maintien à un niveau bas des
taux d’intérêt à long terme et du coût de la construction facilite également le
financement des opérations d’investissements des propriétaires immobiliers et
diminue les coûts liés à la réalisation de leurs projets.
9.2.2 Taux d'occupation
L'évolution du taux d'occupation des actifs immobiliers de la Société a une
influence directe sur ses revenus locatifs et sur la quote-part de charges
locatives restant à la charge du propriétaire. Le niveau de taux d'occupation
pourrait être affecté par les difficultés rencontrées, voire la cessation d'activité
de certains locataires, si une dégradation importante de la conjoncture
économique générale se produisait. Néanmoins, malgré les départs de
locataires, la Société a pour objectif de maintenir un taux d’occupation élevé,
notamment du fait de sa politique de gestion locative active.
9.2.3 Indexation
L'indexation des loyers sur l'ICC (indice du coût de la construction) s'agissant
des baux commerciaux et sur l'IRL (indice de référence des loyers) s'agissant
des baux d'habitation permet une revalorisation annuelle du montant du loyer,
en fonction des variations de l'indice applicable.
L'ICC est un indice trimestriel, calculé par l'INSEE. Il concerne les bâtiments
neufs à usage principal d'habitation non communautaire (à savoir, les
habitations individuelles par opposition aux résidences regroupant des
communautés) et est couramment utilisé pour l'indexation des loyers à usage
de commerce et de bureaux. Le principe du calcul de cet indice consiste, pour
chaque opération de construction, à en rapporter le prix de marché à un prix
fictif obtenu en valorisant chaque élément de la construction par son prix, à
l'exclusion des autres composantes qui entrent dans le prix de revient des
logements (charges foncières, frais annexes de promotion, frais financiers…) à
une date de référence. Le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un
échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de la construction. A
défaut de stipulation spécifique, la loi dispose que l'indexation des loyers
intervient à l'issue de chaque période triennale du bail.
A l’occasion des options de résiliation triennale et à l’échéance des baux, les
termes et conditions de ces baux peuvent faire l’objet d’avenants afin de
prendre en compte les évolutions du marché locatif (nouvelles franchises
accordées, prise en charge de travaux, montant du loyer…).
L'IRL est un indice trimestriel, calculé par l'INSEE. Il représente la somme
pondérée d'indices représentatifs de :
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