Document de référence - ANF Immobilier

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Droit des baux commerciaux
La Société est également soumise à la réglementation sur les baux
commerciaux dans le cadre de son activité. Les baux commerciaux sont
régis par le décret n° 53-962 du 30 septembre 1953, codifié aux
articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du Code de commerce,
qui dispose que leur durée ne peut être inférieure à 9 ans. Néanmoins, le
preneur dispose d'une faculté de résiliation à l'expiration de chaque
période triennale, sous condition de donner congé par acte extrajudiciaire
au moins six mois avant la fin de la période en cours. Le
preneur peut renoncer à cette faculté de résiliation triennale aux termes
du bail. Le bailleur, en revanche, ne peut reprendre les locaux à
l'expiration de chaque période triennale par le preneur que s'il entend,
notamment, construire, reconstruire l'immeuble existant ou le surélever et
ne peut demander la résiliation judiciaire du bail qu'en cas de
manquement du preneur à ses obligations contractuelles.
Lors de la conclusion du bail, les parties fixent librement le loyer initial.
Le loyer ne peut être révisé que tous les trois ans pour correspondre à la
valeur locative, sans pouvoir, sauf exception, excéder la variation de
l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la
dernière fixation du loyer, à moins d'une modification de certains
éléments déterminant la valeur locative (facteurs locaux de
commercialité) ou de l'adjonction d'activités connexes ou
complémentaires (déspécialisation partielle).
Les baux comprennent le plus souvent une clause d'indexation annuelle.
Le loyer est indexé en fonction de la variation de l'indice trimestriel du
coût de la construction le plus souvent au 1 er janvier de chaque année. Il
est souvent stipulé que l'indexation du loyer ne pourra jamais avoir pour
effet de ramener celui-ci à un montant inférieur au loyer convenu lors de
la signature du bail. L'existence d'une clause d'indexation annuelle ne fait
pas obstacle à l'application de la révision triennale du loyer.
Certains baux de locaux commerciaux comprennent une clause de loyer
variable, qui fixe le loyer en fonction du chiffre d'affaires du preneur
avec un loyer minimum garanti afin de limiter les risques supportés par la
Société en période de récession économique. Le loyer variable échappe à
toutes les règles du statut des baux commerciaux applicables au loyer et
est régi par la seule convention des parties.
A l'issue du bail, la Société peut refuser de renouveler le bail au profit du
preneur ou délivrer un congé au preneur avec offre de renouvellement à
de nouvelles conditions financières. De son côté, le preneur peut
demander le renouvellement de son bail aux mêmes conditions. A défaut,
le bail se poursuivra par tacite continuation aux conditions applicables en
fin de bail.
A la suite d'un refus de renouvellement délivré par la Société, celle-ci
doit payer une indemnité d'éviction au preneur afin de réparer le
préjudice subi par le preneur évincé, à moins qu'elle ne justifie le non-
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