Indledende obligations - Syddansk Universitet

7.4 Rentetilpasningsl˚an – FlexL˚an 109
vælge hvor stor en del af l˚anets restgæld, der skal rentetilpasses, og hvor ofte rentetil-
pasningen skal ske. Disse valg afgør hvilke og hvor mange obligationer, der udstedes
til dækning af l˚anet. Nøjagtigt hvordan obligationsporteføljen sammensættes vides
ikke, idet Realkredit Danmark hemmeligholder beregningsalgoritmerne og endda har
ansøgt om patent p˚a konceptet. Da sammensætningen har betydning for l˚anerenten
og dennes følsomhed overfor rentestrukturskift, er dette utilfredsstillende set fra
l˚antagernes synsvinkel. I Jakobsen (1993a) gives et eksempel p˚a, hvorledes bestem-
melsen af obligationsporteføljen kunne foreg˚a.
Med en voksende rentestruktur er kontantl˚ansrenten og dermed ydelsen natur-
ligvis lavere p˚a et FlexL˚an end p˚a et traditionelt langt realkreditl˚an. Risikoen ved
et FlexL˚an er, at renten kan være højere, n˚ar l˚anet skal rentetilpasses. 16 Et FlexL˚an
er ikke lige følsomt overfor alle typer af renteændringer. Hvis kun de korte renter
stiger, s˚a kan man i forbindelse med en rentetilpasning skifte sit FlexL˚an ud med et
traditionelt langt realkreditl˚an. Hvis den korte rente senere falder igen til et niveau
under renten p˚a det lange realkreditl˚an, s˚a kan man skifte tilbage til et nyt FlexL˚an.
S˚adanne midlertidige stigninger i de korte renter er set i forbindelse med valutakri-
ser. Hvis b˚ade de korte og de lange renter stiger, s˚a er det ikke fordelagtigt at skifte
et FlexL˚an ud med et langt l˚an, og det er derfor især s˚adanne renteændringer, som
p˚avirker et FlexL˚an. 17
Da renten p˚a et FlexL˚an løbende tilpasses det aktuelle markedsniveau, vil kurs-
værdien af restgælden p˚a et FlexL˚an være tæt p˚a 100. Ved en rentestigning er der
en risiko for, at ejendommens værdi vil falde. Dette kan i yderste konsekvens be-
tyde, at ejendommens værdi kan blive lavere end værdien af gælden, s˚a l˚antageren
havner i en “gældsfælde”. Ved et traditionelt realkreditl˚an vil værdien af restgæl-
den falde, n˚ar renteniveauet stiger. Det omvendte er tilfældet, hvis renteniveauet
falder. Da vil kursværdien af restgælden p˚a et traditionelt realkreditl˚an stige, men
konverteringsretten gør, at gældens værdi er opadtil begrænset.
Realkredit Danmark har haft en betydelig efterspørgsel efter FlexL˚an. Dette
16 En anden risiko er, at hvis de potentielle købere af en ejendom fokuserer p˚a ydelsen i f.eks. det
første ˚ar, s˚a kan prisen p˚a en ejendom finansieret med FlexL˚an sættes højere, end hvis ejendommen
var finansieret med et traditionelt realkreditl˚an.
17 Siden september 1997 tilbyder Realkredit Danmark en variant af FlexL˚an, hvor renteændringer
sl˚ar igennem p˚a l˚anets løbetid i stedet for p˚a de terminslige ydelser. Kun ved kraftige rentestigninger
vil ydelserne stige, idet l˚anets løbetid højest kan være 30 ˚ar.