Berichte über Landwirtschaft - BMELV

Wertveränderung landwirtschaftlicher Grundstücke durch Wasserschutzgebietsausweisung
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● Preise für forstwirtschaftliche Flächen, Wasserflächen und Flächen mit außerlandwirtschaftlicher
preisbestimmender Nutzung (z. B. Golfplatz) oder mit Bodenschätzen sind
nicht für einen Vergleich mit rein landwirtschaftlich genutzten Grundstücken geeignet.
● Preise für kleine Flächen unter ca. 1000 m² werden ebenfalls ausgeklammert, da sich
der Preis für kleine (Teil-) Flächen häufig nicht am landwirtschaftlichen Preisniveau,
sondern vielmehr am Gesamtpreis und dem speziellen Nutzen für den Erwerber (z. B.
Arrondierungskauf) orientiert. Der Kaufpreis in Euro pro Flächeneinheit spielt bei diesen
Käufen in aller Regel nur eine untergeordnete Rolle. Die Aussagekraft dieser Preise
ist daher gering.
●
Verkäufe, die durch ungewöhnliche und/oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden,
sind gem. § 3 Abs. 3 WertV in Verbindung mit § 6 WertV nicht zum Vergleich
geeignet. Dazu gehören u. a. Spekulationskäufe, Geschäfte unter Verwandten, Tauschvorgänge
sowie Verkäufe im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren (Notverkäufe).
Die vorgenommene Selektion der Verkaufsvorgänge ist erforderlich, da eine Vergleichbarkeit
der Grundstückspreise nicht nur vom Zustand (§ 4 WertV), sondern auch vom Preis
gegeben sein muss (12). Die physischen und wirtschaftlichen Wert bildenden Faktoren
der Vergleichsgrundstücke müssen im Wesentlichen übereinstimmen. Nach der gängigen
Rechtsprechung (13; 14) sind die von der öffentlichen Hand bezahlten Preise auch dann
als Vergleichspreise heranzuziehen, wenn keine Besonderheiten (wie ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse) vorliegen (21, § 3 Abs. 3 und § 6 WertV).
In der 2. Auswahl (vgl. Abb. 5) wird eine Liste von denjenigen Gemarkungen zusammengestellt,
in denen auswertbare Kaufvorgänge von Wasserschutzgebietsflächen
gefunden wurden. Diese Gemarkungen stellen die Vergleichsgemarkungen für die Wasserschutzgebietsverkäufe
eines Landkreises dar. Als Vergleichsvorgänge für die Wasserschutzgebietsverkäufe
werden nur Kaufvorgänge ausgewählt, die in den identifizierten
Vergleichsgemarkungen liegen.
Wie Abbildung 5 zeigt, wird innerhalb der Gruppen ferner nach Käufen von Ackerund
Grünland unterschieden. Innerhalb der Wasserschutzgebiete wird zusätzlich differenziert
zwischen Käufen in der Zone II bzw. den übrigen Zonen (III, IIIA oder IIIB). Diese
Unterscheidung erscheint sinnvoll, da in der Wasserschutzzone II in aller Regel stärkere
Auflagen gelten als in den übrigen Zonen. Unterschiede in den Schutzauflagen der Zonen
IIIA und IIIB werden hierbei vernachlässigt.
In einer 3. Auswahl werden alle für die Analyse herangezogenen Kaufvorgänge nochmals
überprüft, um sicherzustellen, dass keine Preise in die Analyse mit einfließen, welche
möglicherweise aufgrund sonstiger außergewöhnlicher oder besonderer Umstände vereinbart
wurden, die im bisherigen Verfahrensablauf noch keine Berücksichtigung fanden
(vgl. Abb. 5).
Nachdem die relevanten Kaufvorgänge in der beschriebenen Art und Weise identifiziert
und gruppiert wurden, findet eine weitere Unterscheidung nach Erwerbergruppen statt.
Aus den gespeicherten Kaufvorgängen der Landratsämter wird ersichtlich, von welcher
Käufergruppe ein Grundstück erworben wurde. In den Kaufpreissammlungen der Landratsämter
wird unterschieden nach natürlicher Person, juristischer Person, Kommune, Bund,
Land oder Sonstige. Genauer lassen sich die Erwerber aus den von den Gutachterausschüssen
zur Verfügung gestellten Daten nicht identifizieren. Aufgrund dieser Datenbasis
werden bei der Analyse der Kaufpreise zwei Käufergruppen gebildet (vgl. Abb. 5). Die
natürlichen Personen bilden die erste Gruppe. Hier kann vermutet werden, dass beim
Kauf keine wasserwirtschaftlichen Interessen im Vordergrund standen. Alle anderen Erwerbergruppen
bilden die zweite Käufergruppe, die Gruppe der Sonstigen. Dies sind somit
alle Käufer, die keine natürlichen Personen sind. Es wird davon ausgegangen, dass es sich