Berichte über Landwirtschaft - BMELV

96 Martina Huber, Helmut Hoffmann, Helmut Hausladen, Andreas Jändl
fischen Eigenschaften der Fläche bestimmt. Es handelt sich hier beispielsweise um die
natürliche Ertragskraft des Bodens, die Lage, Größe, Formung des Grundstücks sowie die
Nutzungsmöglichkeiten der Fläche. Mit dem Grundstück verbundene Rechte, wie Lieferrechte,
Dienstbarkeiten oder Nießbrauchsrechte zählen ebenso zu diesen Einflussfaktoren
wie Nutzungseinschränkungen (z. B. durch Dünge- oder Wasserschutzgebietsverordnungen)
sowie flächengebundene Prämien oder Ausgleichszahlungen.
Zum anderen wird die Preisgestaltung durch lokale und regionale Gegebenheiten bestimmt.
Zu nennen sind hier beispielsweise klimatische Verhältnisse, regionaler Viehbesatz,
Hackfrucht- und Sonderkulturanteil, Pachtpreisniveau, Grad der Flurzersplitterung,
Betriebsgrößenstruktur, Nachfrage für außerlandwirtschaftliche Zwecke, Standort- und
Infrastrukturvariablen, Bevölkerungsdichte und der regionale außerlandwirtschaftliche
Grundstücksmarkt. Die Ausprägungen der beispielhaft genannten Einflussfaktoren sind
ebenso wie deren Kaufpreiswirkung von Region zu Region unterschiedlich.
Ferner gibt es gesamtwirtschaftliche Faktoren, welche die Preisbildung auf dem landwirtschaftlichen
Bodenmarkt determinieren. Es handelt sich hierbei um die Entwicklungen
auf den Kapital-, Arbeits- und (außerlandwirtschaftlichen) Bodenmärkten. Exemplarisch
sind hier das Zinsniveau, die Inflation sowie Baulandpreise zu nennen.
Angebot und Nachfrage am Grundstücksmarkt hängen darüber hinaus von den Bodenmarkt
betreffenden staatlichen Regelungen ab. Diese können sowohl die Nutzung als auch
den Handel landwirtschaftlicher Grundstücke einschränken bzw. steuern. Sie beeinflussen
somit direkt oder indirekt die Preisbildung auf dem Grundstücksmarkt. Die staatliche Einflussnahme
auf den Grundstücksmarkt vollzieht sich über Gesetze und Verordnungen wie
beispielsweise das Grundstücksverkehrsgesetz (15), das Baugesetzbuch (22), das Gesetz
zur Ordnung des Wasserhaushalts (21), das Bundesnaturschutzgesetz (20) oder die Dünge-
und Wasserschutzgebietsverordnungen. Auch politische Entscheidungen der Agrar-, Umwelt-
oder Steuerpolitik, sowie beispielsweise Ergebnisse der WTO-Verhandlungen können
Auswirkungen auf die Preisgestaltung am landwirtschaftlichen Bodenmarkt haben.
Neben den dargestellten Einflüssen auf die landwirtschaftlichen Grundstückspreise
spielen für die Kauf- oder Verkaufsentscheidung im Einzelfall betriebsindividuelle Faktoren
eine Rolle. Hierzu zählen z. B. die Größe des Betriebes, der Auslastungsgrad vorhandener
Kapazitäten, die Managementfähigkeiten des Betriebsleiters, die Vermögens-
und Liquiditätsverhältnisse des Unternehmens, die besondere individuelle Angebots- oder
Nachfragesituation (Notverkauf, Arrondierung, Spekulation, soziokulturelle Faktoren,
steuerlich begünstigte Wiederanlage von Veräußerungsgewinnen) sowie der Zeitpunkt
des Flächenerwerbs.
Die dargelegten Einflussfaktoren, deren Zusammenspiel und Veränderung sind für die
Preisfindung auf dem landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt entscheidend.
2.2 Entwicklung der Kaufpreise in Bayern
Im Jahre 2004 wurden in Bayern 4989 ha FdlN (Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung)
veräußert. Dies entspricht ca. 0,14 % der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche.
Damit verzeichnet Bayern im Jahr 2004 den zweitniedrigsten Flächenumsatz aller Bundesländer
in Deutschland und setzt damit den seit Ende der 1990er-Jahre festzustellenden
Trend sinkender Flächenumsätze fort. Ebenso wie die Flächenumsätze sinken bereits
seit Mitte der 1980er-Jahre die durchschnittlichen Kaufpreise für FdlN in Bayern (vgl.
Abb. 1). Trotz des Abwärtstrends, welcher seit nunmehr zwei Jahrzehnten anhält, bewegen
sich die Kaufpreise in Bayern im Vergleich zum früheren Bundesgebiet gegenwärtig auf
hohem Niveau. Abbildung 1 zeigt, dass die Kaufpreise in Bayern stets deutlich über dem
Durchschnitt der Kaufpreise des früheren Bundesgebietes lagen. Ursächlich hierfür ist der
starke Einfluss außerlandwirtschaftlicher Bestimmungsfaktoren auf die Preisfindung am