Berichte über Landwirtschaft - BMELV

116 Martina Huber, Helmut Hoffmann, Helmut Hausladen, Andreas Jändl
Anforderungen der Wasserschutzgebietsverordnung. Und damit auch ein möglicher durch
Wasserschutzgebietsausweisung entstehender Verkehrswertverlust.
Das Ausmaß eines sich eventuell ergebenden Verkehrswertverlustes ist von den verschiedenen
beschriebenen Faktoren und deren Interdependenzen abhängig. Eine allgemeingültige
Aussage über die Höhe einer durch Wasserschutzgebietsausweisung verursachten
Verkehrswertveränderung ist daher nicht möglich. Es ist im Einzelfall zu untersuchen,
wie stark sich eine Wasserschutzgebietsausweisung auf den Verkehrswert der
darin befindlichen Grundstücke auswirkt. Die befragten Sachverständigen berichten aus
ihrer Bewertungspraxis überwiegend von Fällen, in welchen sie bei der Verkehrswertermittlung
von landwirtschaftlichen Grundstücken in Wasserschutzgebieten einen Abschlag
von 10 % bis 50 % vornahmen. Dabei ist jedoch stets zu beachten, dass der im Einzellfall
für ein im Wasserschutzgebiet liegendes landwirtschaftliches Grundstück zu erzielende
Kaufpreis erheblich von dem ermittelten Verkehrswert abweichen kann.
5 Diskussion
Die möglichen Auswirkungen von Wasserschutzgebietsausweisungen auf die betroffenen
landwirtschaftlichen Grundstücke bewegen sich zwischen dem Extrem der Unverkäuflichkeit
des Grundstückes und der Chance, für das Grundstück im Wasserschutzgebiet einen
über dem ortsüblichem Preisniveau liegenden Verkaufspreis zu erzielen.
Kaufaktivität: In den Wasserschutzgebieten der drei untersuchten Landkreise werden
im Rahmen der Kaufpreisanalyse Flächenumsätze festgestellt. Ebenso bestätigt das Ergebnis
der Expertenbefragung, dass im Rahmen der vorliegenden Untersuchung nicht
von einer generellen Unverkäuflichkeit von landwirtschaftlichen Grundstücken in Wasserschutzgebieten
auszugehen ist.
In den drei analysierten Landkreisen beteiligen sich am Flächenumsatz in Wasserschutzgebieten
auf Käuferseite sowohl natürliche Personen als auch sonstige (nicht natürliche)
Personen (z. B. Kommunen, Land, Bund, juristische Person), jedoch in unterschiedlichem
Ausmaß. Bei den sonstigen Käufern handelt es sich mehrheitlich um Käufer
der öffentlichen Hand bzw. Wasserversorgungsunternehmen. Bei dieser Gruppe spielt der
Trinkwasserschutz im Rahmen der Kaufentscheidung oftmals eine bedeutende Rolle. Die
Kaufaktivität der Gruppe der Sonstigen wurde in der Expertenbefragung bestätigt. Die
befragten Marktteilnehmer gaben an, in Wasserschutzgebieten teils sehr starke Kaufaktivitäten
der Wasserversorgungsunternehmen zu beobachten.
Für die drei Untersuchungslandkreise ist festzustellen, dass die prozentuale Beteiligung
der sonstigen Käufer am landwirtschaftlichen Flächenumsatz in Wasserschutzgebieten
umso größer ist, je weniger landwirtschaftliche Flächen von Wasserschutzgebietsausweisungen
insgesamt betroffen sind. Somit erwirbt diese Gruppe der Sonstigen in Landkreisen
mit einem hohen Anteil an Wasserschutzgebieten (und somit einem hohen Anteil
davon betroffener landwirtschaftlicher Fläche) im Verhältnis gesehen weniger Fläche als
in Landkreisen mit einem vergleichsweise geringen Anteil an Wasserschutzgebietsflächen.
Die Ursache hierfür könnte zum einen ein begrenzter Bedarf dieser Käufergruppe an landwirtschaftlichen
Flächen sein, welcher nicht im Zusammenhang mit Wasserschutzgebieten
steht. Beispielsweise ist hier der Bedarf der öffentlichen Hand an landwirtschaftlichen
Flächen zur Bereitstellung von ökologischen Ausgleichsflächen zu nennen. Zum anderen
schränken eventuell – vor allem im Hinblick auf das hohe Kaufpreisniveau in Bayern – die
finanziellen Mittel der Wasserversorgungsunternehmen die absolut durch diese Käufergruppe
zu erwerbende landwirtschaftliche Fläche ein.
Kaufpreise: Die Kaufpreisanalyse zeigt, dass natürliche Personen Ackerflächen innerhalb
von Wasserschutzgebieten regelmäßig zu geringeren Preisen kaufen als vergleich-