Berichte über Landwirtschaft - BMELV

114 Martina Huber, Helmut Hoffmann, Helmut Hausladen, Andreas Jändl
beschränkungen einer Wasserschutzgebietsverordnung für alle betroffenen Grundstücke
unabhängig von deren Nutzung gültig sind. Bei intensiver Flächennutzung (z. B. Acker)
wird daher c. p. eine höhere Verkehrswertminderung durch die Lage im Wasserschutzgebiet
angenommen als bei extensiver Flächennutzung (z. B. Grünland).
Die langfristigen Entwicklungschancen eines landwirtschaftlichen Grundstücks stellen
einen nicht unwesentlichen Wertbestandteil eines Grundstückes dar. Die in Schutzgebietsverordnungen
enthaltenen Verbote und Nutzungsbeschränkungen schränken jedoch nicht
nur die aktuelle Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks ein, sondern sie behindern gleichzeitig
auch die zukünftigen landwirtschaftlichen und außerlandwirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten.
Langfristige Entwicklungschancen werden somit reduziert bzw. mögliche
Entwicklungspotentiale beeinträchtigt. Da zukünftige Entwicklungschancen und die an
ein Grundstück geknüpften Erwartungen den Wert eines Grundstückes stark beeinflussen,
der Wasserschutzgebietsstatus diese jedoch beschränkt, ergibt sich hieraus nach Meinung
der Experten – vor allem vor dem Hintergrund eines hohen Kaufpreisniveaus in Bayern
– eine Verkehrswertminderung für im Wasserschutzgebiet liegende landwirtschaftliche
Grundstücke.
Der Ertragswert eines Grundstückes ist grundsätzlich als ein wertbestimmender Faktor
des Verkehrswertes anzusehen. Die Befragung der Experten ergibt jedoch, dass die Höhe
des Verkehrswertes kaum von der Höhe des Ertragswertes abhängt und somit der Einfluss
des Ertragswertes auf den Verkehrswert gering ist. Der Verkehrswert landwirtschaftlicher
Grundstücke beträgt in Bayern im Schnitt das 4 bis 5fache des Ertragswertes. Die Gewährung
von Ausgleichszahlungen beeinflusst zwar den Ertragswert landwirtschaftlicher
Grundstücke in Wasserschutzgebieten, dennoch sind vielfach keine Auswirkungen auf
den Verkehrswert der betroffenen Grundstücke festzustellen. Dies bedeutet, dass trotz
unveränderter Ertragswerte Verkehrswertminderungen in Wasserschutzgebieten auftreten
können.
4.2.2 Lokale, regionale und gesamtwirtschaftliche Einflussfaktoren
Neben den Einflussfaktoren, welche in direktem Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen
Grundstück stehen, wurden durch die Befragung weitere wertbeeinflussende
Faktoren identifiziert.
Die außerlandwirtschaftliche Nachfrage nach landwirtschaftlichen Grundstücken in
Wasserschutzgebieten erfolgt vornehmlich durch Wasserversorgungsunternehmen und die
öffentlichen Hand. Nicht selten kaufen diese Erwerber Grundstücke im Wasserschutzgebiet
zu ortsüblichen oder über dem ortsüblichen Niveau liegenden Preisen. Wie stark der
Einfluss dieser Nachfrage auf den Verkehrswert von landwirtschaftlichen Grundstücken in
Wasserschutzgebieten ist, hängt davon ab, wie hoch der Anteil dieser Käufe am gesamten
Flächenumsatz im Wasserschutzgebiet ist. Je höher der Anteil der Wasserversorgungsunternehmen
und der öffentlichen Hand am Flächenumsatz ist, desto stärker ist grundsätzlich
von einer Verkehrswertbeeinflussung durch diese Käufe auszugehen. Bei einer Dominanz
der Käufe der öffentlichen Hand oder der Wasserversorgungsunternehmen ist jedoch nicht
automatisch von einer Verkehrswertbeeinflussung auszugehen. Da diese Käufe bei der
Ermittlung des Verkehrswertes unberücksichtigt bleiben können, wenn sie beispielsweise
aufgrund besonderer Interessen (vgl. 18, § 6) zustande gekommen sind bzw. die Preise
deutlich über dem ortsüblichen Kaufpreis liegen. Ob der Flächenerwerb durch Wasserversorger
oder die öffentliche Hand bei der stichtagsbezogenen Verkehrswertermittlung von
Grundstücken in Wasserschutzgebieten berücksichtigt werden kann, ist daher im Einzelfall
situationsabhängig zu beurteilen. Falls diese Verkäufe jedoch berücksichtigt werden
können, wirken sie sich in aller Regel werterhaltend oder wertsteigernd auf den stichtagsbezogenen
Verkehrswert aus.