Berichte über Landwirtschaft - BMELV

118 Martina Huber, Helmut Hoffmann, Helmut Hausladen, Andreas Jändl
welche für die Flächennachfrage in den derzeit fast 4000 amtlich festgesetzten Trinkwasserschutzgebieten
in Bayern zur Verfügung stehen.
Neben den absolut betrachteten Möglichkeiten der Wasserversorgungsunternehmen,
Flächen in Wasserschutzgebieten nachzufragen, ist für den Einfluss dieser Nachfrage auf
den Gesamtmarkt der Umsatz auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt entscheidend. Je
höher die Gesamtumsätze auf dem Bodenmarkt sind, desto höher muss auch der Flächenumsatz
durch die sonstigen Käufer sein, um einen spürbaren Einfluss auf den Bodenmarkt
insgesamt zu haben. Hier stellt sich die Frage nach künftigen Entwicklungen auf dem Bodenmarkt.
Der durchschnittliche jährliche landwirtschaftliche Flächenumsatz ist seit Ende
der 1990er-Jahre rückläufig. Bei Fortschreibung dieses Trends könnte sich c. p. die Einflussnahme
durch die sonstigen Käufer auf den Grundstücksmarkt insgesamt erhöhen.
Ausgleichszahlungen: Im Zusammenhang mit den Auswirkungen einer Wasserschutzgebietsausweisung
auf den Verkehrswert der darin befindlichen Grundstücke wird regelmäßig
die Wirkung der in Wasserschutzgebieten gewährten Ausgleichszahlungen diskutiert.
Die Befragung der Bankexperten und Sachverständigen zeigt, dass Ausgleichszahlungen
eine Verkehrswertminderung generell nicht verhindern können. Jedoch sind die Experten
der Meinung, dass den Ausgleichszahlungen insofern eine Wert erhaltende Eigenschaft
beigemessen werden kann, da bei Nichtgewährung von Ausgleichszahlungen eine Verkehrswertminderung
möglicherweise höher ausfallen würde.
Abschließend ist festzuhalten, dass sich eine Verkehrswertminderung von landwirtschaftlichen
Flächen in Wasserschutzgebieten nicht zwingend auf den im Einzelfall ausgehandelten
Kaufpreis auswirkt, da dieser durch die persönlichen Verhältnisse und Motive
des Käufers und Verkäufers bestimmt wird.
Zusammenfassung
Der vorliegende Beitrag untersucht die Wertveränderung landwirtschaftlicher Grundstücke bei der
Ausweisung von Wasserschutzgebieten. Es werden zunächst einige theoretische Grundlagen zum
Themenbereich dargestellt. Für die quantitative Analyse von Kaufpreissammlungen wird ein spezieller
Untersuchungsansatz entwickelt und anhand einzelner Fallstudien getestet. Die Untersuchung
liefert einen ersten Einblick in die realen Kaufpreisverhältnisse in drei bayerischen Landkreisen.
Die Ergebnisse der Kaufpreisanalyse zeigen Flächenumsätze in den Wasserschutzgebieten der
drei Untersuchungslandkreise und widerlegen damit zumindest in den untersuchten Landkreisen eine
generelle Unverkäuflichkeit von landwirtschaftlichen Grundstücken in Wasserschutzgebieten.
Je geringer der Anteil der landwirtschaftlich genutzten Fläche des Kreises ist, der in Wasserschutzgebieten
liegt, desto niedriger ist der von natürlichen Personen erworbene Flächenanteil in
den Wasserschutzgebieten.
Innerhalb von Wasserschutzgebieten kaufen natürliche Personen Ackerflächen zu Preisen, welche
unter dem ortsüblichen Niveau liegen. Wasserversorger und die öffentliche Hand hingegen erwerben
diese Flächen im Allgemeinen zu ortsüblichen Preisen.
Bei der Auswertung von Grünlandflächen innerhalb und außerhalb von Wasserschutzgebieten
zeigt die Kaufpreisanalyse der drei Landkreise ein uneinheitliches Bild hinsichtlich der Wertveränderung.
Die Expertenbefragung ergab, dass bei der Verkehrswertermittlung von Flächen in Wasserschutzgebieten
vielfach ein Abschlag vorgenommen wird. Wesentliche Einflussfaktoren auf eine
Verkehrswertminderung sind unter anderem der Umfang der Nutzungsbeschränkungen, die Nutzungsart
des Grundstücks, die Situation auf dem regionalen Grundstücksmarkt oder die Größe des
Wasserschutzgebietes. Ausgleichszahlungen können eine Verkehrswertminderung begrenzen, aber
nicht verhindern.
Summary
Change in value of agricultural land due to the establishment of groundwater protection areas
This article analyses the change in value of agricultural land that is declared as a groundwater
protection area. Firstly, we present some theoretical background information. We develop a new approach
for the quantitative analysis of agricultural purchase prices. This approach is tested in three