Berichte über Landwirtschaft - BMELV
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Wertveränderung landwirtschaftlicher Grundstücke durch Wasserschutzgebietsausweisung<br />
113<br />
In der Kaufpreisanalyse werden die Kaufpreise von veräußerten Grundstücken innerhalb<br />
und außerhalb von Wasserschutzgebieten verglichen. Da der Kaufpreis eines Grundstückes<br />
nicht gleichzusetzen ist mit dem Verkehrswert eines Grundstückes, kann dieser im<br />
Einzelfall erheblich vom Kaufpreis abweichen.<br />
4.2 Ergebnisse der Expertenbefragung<br />
Zusätzlich zur Auswertung von Kaufpreisen wurde eine breit angelegte Expertenbefragung<br />
zum Verkehrswert von landwirtschaftlichen Grundstücken in Wasserschutzgebieten<br />
durchgeführt. Durch die Befragung konnten die verschiedenen Einflussfaktoren der<br />
Verkehrswertveränderung von landwirtschaftlichen Grundstücken aufgrund ihrer Lage in<br />
Wasserschutzgebieten identifiziert werden. Die Einflussfaktoren lassen sich dabei zum<br />
einen in grundstücksbezogene und zum anderen in lokale, regionale und gesamtwirtschaftliche<br />
Faktoren unterscheiden (vgl. Abb. 8).<br />
Einflussfaktoren der Verkehrswertveränderung bei<br />
Wasserschutzgebietsausweisung<br />
grundstücksbezogen lokal, regional, gesamtwirtschaftlich<br />
- amtlicher Schutzgebietsstatus<br />
- Nutzungsbeschränkungen und Auflagen<br />
- Nutzungsart<br />
- Langfristige Entwicklungschancen<br />
- Ertragswert<br />
- außerlandwirtschaftliche Nachfrage nach<br />
Flächen im Wasserschutzgebiet<br />
- Größe der Wasserschutzgebiete<br />
- Sensibilisierung des Käufermarktes<br />
- Ausgleichszahlungen<br />
- Stand der guten fachlichen Praxis<br />
- allgemeine Situation auf dem Grund-<br />
stücksmarkt<br />
Abb. 8. Einflussfaktoren der Verkehrswertveränderung von landwirtschaftlichen<br />
Grundstücken bei Wasserschutzgebietsausweisung<br />
Quelle: Eigene Darstellung<br />
4.2.1 Grundstücksbezogene Einflussfaktoren<br />
Die allgemeine Lage eines Grundstückes stellt bei der Verkehrswertermittlung grundsätzlich<br />
einen wesentlichen wertbeeinflussenden Faktor dar. Liegt das betreffende Grundstück<br />
dabei in einem per Verordnung festgesetzten Schutzgebiet (amtlicher Schutzgebietsstatus)<br />
wirkt sich das nach Aussage der Experten unabhängig von einer weiteren Betrachtung<br />
der Auflagen negativ auf den Verkehrswert aus. Die Experten bezeichnen diesen Status<br />
als Schutzgebiet oft als „Makel“, welcher dazu führt, dass viele potenzielle Käufer ein<br />
Grundstück außerhalb von Wasserschutzgebieten einem Grundstück, welches in einem<br />
Wasserschutzgebiet liegt, vorziehen.<br />
Die Expertenbefragung ergab ferner, dass die in Wasserschutzgebieten geltenden Nutzungsbeschränkungen<br />
und Auflagen den Verkehrswert der Grundstücke beeinflussen. Je<br />
höher dabei die Nutzungseinschränkung eines Grundstückes durch eine Wasserschutzgebietsverordnung<br />
ist, desto höher fällt nach Angaben der Experten im Regelfall ein Wertabschlag<br />
bei der Verkehrswertermittlung aus.<br />
Die Nutzungsart eines landwirtschaftlichen Grundstücks stellt bei der Verkehrswertermittlung<br />
einen weiteren wertbeeinflussenden Faktor dar. Die Höhe der Wertminderung<br />
ist in Abhängigkeit von der Nutzungsintensität zu sehen, da die Auflagen und Nutzungs-
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