Berichte über Landwirtschaft - BMELV

Wertveränderung landwirtschaftlicher Grundstücke durch
Wasserschutzgebietsausweisung in Bayern
Von Martina Huber, HelMut HoffMann, HelMut Hausladen und
andreas Jändl, Freising-Weihenstephan
1 Einleitung
Die Ausweisung von Wasserschutzgebieten wird von verschiedenen Standpunkten aus
kontrovers diskutiert. Die Nutzung der davon betroffenen landwirtschaftlichen Grundstücke
kann in unterschiedlicher Weise eingeschränkt sein. Häufig werden für diese Einschränkung
Ausgleichszahlungen gewährt. Bislang liegen in der einschlägigen Fachliteratur
keine quantitativen Auswertungen darüber vor, welche Auswirkungen eine Wasserschutzgebietsausweisung
auf den Wert betroffener landwirtschaftlicher Grundstücke hat.
Einführend werden in diesem Beitrag einige Grundlagen zum allgemeinen landwirtschaftlichen
Grundstücksmarkt und die Entwicklung der Kaufpreise landwirtschaftlich
genutzter Flächen in Bayern erläutert. Ferner werden der allgemeine, flächendeckende Gewässerschutz,
die Festsetzung von Wasserschutzgebieten (WSG) sowie die damit einhergehenden
Nutzungsbeschränkungen und Ausgleichsmöglichkeiten für die Landwirtschaft
dargelegt. Den Schwerpunkt des Beitrages bilden die Vorstellung und Diskussion von
Ergebnissen aus einer Studie zur Wertveränderung von landwirtschaftlichen Grundstücken
durch Wasserschutzgebietsausweisung. In drei ausgewählten bayerischen Landkreisen
werden dazu Grundstückspreise im Hinblick auf ihre Lage innerhalb oder außerhalb
von Wasserschutzgebieten vergleichend analysiert. Weiterhin werden die Ergebnisse einer
breit angelegten Expertenbefragung erläutert.
2 Grundlagen
2.1 Bestimmungsfaktoren des landwirtschaftlichen Bodenmarktes
Grundsätzlich stellt sich die Frage, welchen Einfluss ein Wasserschutzgebietsstatus auf den
Wert eines landwirtschaftlichen Grundstückes hat. Köhne sieht beispielsweise Nutzungseinschränkungen
infolge von Natur- oder Wasserschutzauflagen als einen Bestimmungsfaktor
für Bodenpreise an (vgl. 36, S. 58). Die Ergebnisse von Meinhardt – „Vermögensverluste
infolge von Verkehrswertminderungen der in WSG gelegenen Flächen oder
Betriebe halten fast alle befragten Landwirte für möglich.“ (38, S. 275) – deuten ebenfalls
darauf hin, dass die Lage eines Grundstückes im Wasserschutzgebiet preisbeeinflussend
sein könnte. In diesem Beitrag soll empirisch untersucht werden, ob der Wasserschutzgebietsstatus
eines landwirtschaftlichen Grundstückes einen Faktor darstellt, welcher die
Wert- bzw. Preisbildung beeinflusst. Neben dieser möglichen Wertbeeinflussung durch
eine Wasserschutzgebietsausweisung gibt es zahlreiche andere Faktoren, welche auf die
Preisbildung auf dem landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt einwirken (vgl. 10; 24; 25;
26; 27; 28; 31; 32; 33; 34; 37; 39; 40; 41; 42; 44; 46).
Zum einen sind grundstücksindividuelle Faktoren anzuführen, welche den Wert eines
landwirtschaftlichen Grundstückes beeinflussen. Diese Faktoren sind durch die spezi-
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