Berichte über Landwirtschaft - BMELV

Wertveränderung landwirtschaftlicher Grundstücke durch Wasserschutzgebietsausweisung
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Bavarian districts. The investigation yields a first insight into the real purchase price conditions in
the respective areas.
The results of the purchase price analysis show that people do trade agricultural land in the investigated
groundwater protection areas. This result refutes the hypothesis that agricultural land in
groundwater protection areas is generally not tradeable.
In areas where only a small proportion of the farm land is located in groundwater protection
areas, the land area bought by natural personsis relatively small.
Natural persons, in most cases farmers, purchase arable land in water protection areas at prices
below the customary market price . Water supply companies and public authorities, however, generally
buy arable land at market prices.
For grassland, the purchase price analysis of the three districts shows a non-uniform picture
regarding the change in value inside and outside the protected areas.
The expert interviews show that there is a discount on the fair market value when agricultural
land is located in a groundwater protection area. Several factors influence the fair market value, for
instance the extent of land use restrictions, the current use to which the land is being put, the situation
on the local agricultural property market and the size of the groundwater protection area.
Compensatory allowances may limit but can not prevent a decrease of the fair market value of
agricultural land.
Résumé
Modification de la valeur des terres agricoles due à la mise en place de zones de protection
de l’eau
Cet article analyse la modification de la valeur des terres agricoles déclarées zones de protection
de l’eau. Nous présentons d’abord quelques bases théoriques se référant à cette thématique. Pour
l’analyse quantitative des prix d’acquisition des terres une nouvelle approche a été élaborée et testée
dans trois régions bavaroises. Les études réalisées fournissent une première idée des conditions
réelles des prix d’acquisition dans ces trois régions.
Les résultats de l’analyse des prix d’acquisition montrent que dans les régions enquêtées des
terres agricoles situées dans les zones de protection de l’eau ont été vendues et réfutent donc – au
moins pour ces trois régions - l’hypothèse selon laquelle il est impossible de trouver des acheteurs
pour les terres agricoles se trouvant dans une zone de protection de l’eau.
Plus la proportion des terres agricoles situées en zone de protection est faible dans une région,
plus la totalité des surfaces achetées par des personnes physiques dans ces zones de protection est
petite.
Les personnes physiques achètent les terres arables dans ces zones protégées si elles sont cédées
à un prix inférieur au niveau habituel de la région. Les entreprises de distribution d’eau ainsi que les
autorités publiques, par contre, paient normalement le prix habituel du marché.
En ce qui concerne les surfaces herbagères situées à l’intérieur des zones de protection de l’eau
et celles situées à l’extérieur, l’analyse des prix d’acquisition révèle une image hétérogène quant au
changement de la valeur des terres dans les trois régions étudiées.
Selon les experts, lors de l’estimation de la valeur marchande des surfaces situées en zone de protection
de l’eau les chiffres sont souvent diminués d’un certain pourcentage. Les éléments à prendre
en considération pour la diminution éventuelle de la valeur marchande sont entre autre le degré de
restrictions d’utilisation, le type de l’utilisation du fonds, la situation sur le marché des terrains local
ou encore la taille de la zone de protection de l’eau.
Les aides compensatoires peuvent limiter cette diminution de la valeur marchande, mais pas
l’empêcher.
Literatur
1. Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaft, 2000, Nr. L 327, 43. Jahrgang, S. 1–73. – Richtlinie
2000/60/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23. Oktober 2000 zur Schaffung eines
Ordnungsrahmens für Maßnahmen der Gemeinschaft im Bereich der Wasserpolitik (Wasserrahmenrichtlinie
– WRRL).
2. Bayerisches Gesetz- und Verordnungsblatt, 1994, S. 822, zuletzt geändert am 26.7.2005 durch GVBl.
2005, S. 287 (Bayerisches Wassergesetz – BayWG).
3. –, 1997, S. 235, zuletzt geändert am 24.12.2002 (GVBl. 2002, S. 975) (Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz
– BayVwVfG).
4. Bayerische Landesanstalt für Bodenkultur und Pflanzenbau sowie für Betriebswirtschaft und Agrarstruktur,
1982: Landwirtschaftliche Standortkartierung in Bayern, München.