Scan (40 MB) - Deutscher Rat für Landespflege

Edmund Gas s n er
Die Grenzen der Verdichtung bei Wohnbaugebieten*)
1. Begriff und Problematik städtebaulicher Dichte
Die städtebauliche V e r d i c h t u n g als Vorgang und die
städtebauliche D i c h t e als Zustand beinhalten einen komp
lexen Begriff, der beschrieben werden kann als das Z u s a m -
m e n w i r k e n von S a c h e n (baulichen Anlagen), Pers
o n e n und 1 n s t i1: u t i Q n e n (technischen und sozialen
Organisationen als Ergebnissen von Zuordnungsprozessen zwischen
Sachen und Personen sowie zwischen Personen und Personengruppen)
auf einem best i m m t e n Are a 1 (Wohnfläche,
Fläche eines Gebäudekomplexes, Quartierfläche, Stadtteilfläche
usw.), auf diese Weise eine „Areale Situation" konstituierend
(23). Aus der Definition wird deutlich, daß der durch die genannten
drei Kategorien gebildete areale Problemkomplex
Dichte/Verdichtung nicht nur technische, gestalterische und
technisch-wirtschaftliche, d.h. bauökonomische und infrastrukturökonomische
Fragen aufwirft, sondern auch auf das psychisch-physische
Verhalten und d ie gesundheitliche Verfassung
der beteiligten Personen und Personengruppen von Einfluß ist.
Die hieraus sich ergebenden Probleme gehen zwar zunächst
den Städtebau an und die hiermit verbundenen Sachbereiche aus
den Disziplinen der Architektur sowie des Bauingenieur- und
Vermessungswesens, sie betreffen aber auch die Sozialwissenschaften
(insbesondere Psychologie und Soziologie) sowie die
Medizin. Von diesen Disziplinen erwartet die städtebauliche
Praxis abgesicherte Er.kenntnisse und Empfehlungen, d ie b ei der
räumlichen Konzeption und beim Ablauf der geplanten Veränderungsmaßnahmen
zu beachten wären. In der Tat werden Dichte-Probleme
seit Beginn der Industrialisierung und des lebhaften
Städtewachstums aus unterschiedlicher Sicht d iskutiert. Die Ergebnisse
haben sich in normativen Grundsätzen niedergeschlagen,
denen dann auch die Gesetzgebung gefolgt ist. Die in§ 1 Abs. 6
des Bundesbaugesetzes i.d.F. vom 18.8.1976 niedergelegten Leitsätze
zur Bauleitplanung, die zum BBauG er lassene Baunutzungsverordnung
mit ihren Bestimmungen über Art und Maß der
baulichen Nutzung, die Abstandvorschriften und Sozialanforderungen
in den Bauordnungen der Länder, schließlich die 1
aus dem Immissionsschutzrecht sich ergebenden Anforderungen
umschreiben heute den normativen und rechtlichen Rahmen. innerhalb
dessen die städtebauliche Konzeption zu verfassen und
abzuwägen ist.
Verfolgt man die Entwicklung, so stellt man fest. daß es gerade
zum Problem Dichte in der Vergangenheit zeitweise scharfe
K o n t r o ver s e n gegeben hat. Die städtebaulichen Reformansätze,
durch mißliche Erfahrungen insbesondere im Bereich
des Wohnungswesens motiviert. nahmen meist hier ihren Ausgang
. Dabei spielten nicht selten ideologische Beweggründe mit:
sie waren einerseits von einer Stadtfeindlichkeit, andererseits
von einer Stadteuphorie getragen. Das zeigt sich besonders an
den Auseinandersetzungen. die immer wieder zur Frage Hochb
au oder F 1 ach b a u entflammt sind . Denn obwohl
man nun doch annehmen sollte, daß die Fülle der hierzu beigebrachten
Argumente, dazu schon ältere gebaute Beispiele und
daraus gewonnene Erfahrungen ein kritisches Abwägen von Fal l
zu Fall ermöglicht hätten, lehren noch in jüngster Zeit gebaute
*) Erweiterte Fassung des in der Zeitschrift „Vermessungswesen
und Raumordnung" 1977. Heft 6 erschienen Beitrages.
Erzeugnisse in der Landschaft, brutal wirkende Verdichtung
und Verk lotzung hier, Zersiedlung und gestaltloser Siedlungsbrei
dort. daß dies oft genug versäumt wurde.
2. Argumente für eine Verdichtung
In zentralen Bereichen, wo der Boden einen hohen Lagewert
besitzt, und überall dort. wo die Bodenpreise - aus welchen
Gründen auch immer - hoch liegen. ergibt sich die N o t -
w e n d i g k e i t ö k o n o m i s c h e r N u t z u n g durch
verdichtete Bebauung, um die Bodenkosten aufzufangen. BI L D 1
zeigt den Zusammenhang zwischen den Grundstückskosten und
dem hierdurch bedingten Mietanteil je m 2 Wohnfläche in Abhängigkeit
von der Baudichte, diese ausgedrückt durch die Geschoßflächenzahl
G FZ, die durch das Verhältnis von Geschoßf
lächensumme zur Grundstücksfläche definiert ist. Die Ableitung
läßt erkennen, daß die Höhe der Miete weitgehend von der Finanzierung,
d.h. vom Zinssatz der in Anspruch genommenen
Mittel beeinflußt wird und im übrigen hohen Grundstückskosten
durch Erhöhung der G FZ begegnet werden kann. Betrachtet man
BILD 1: Monatlicher M ietanteil je m 2 Wohnfläche in Abhängigkeit
von .den Grundstückskosten bei unterschiedl icher Geschoßflächenzah
1.
MONATLICHER MIETANTEIL JE m2 WOHNFLÄCHE
IN ABHÄNGIGKEIT VON
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