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FL ÄCHENBILANZEN VON 6 ORTSTEILEN (WOHNBAUGEBIETEN) UNTERSCHIEDLICHER GRÖSSE STÄDTEBAULICHER KONZEPTION UND BEBAUUNGSDICHTE 61 ho SBF t. 000 (INW C.F Z , O.JI 26 ho BBF 1 ~0 (INW C.F Z 'O,
1!1.00 OMIE INVES TllJONSAUFWAND IN AB HÄNGIGKEIT VON OICHIE UND BOOENPREISEN nu' ~rS!l'liYf'9S OUfwat\d, Gi"uncJ•rwttb noct1t nol_.,..d!CJ BILD 8: Investitionsaufwand für städtebauliche l nrrastruktur je Einwohner in Abhängigkeit von Geschoßflächenzahl und Bodenpreis. Nach J. v. Barby (7). Betrachten wir schließlich noch die Bauwerkskosten je m2 Wohnfläche in Abhängigkeit von der Geschoßzahl , so kann BILD 9 einen generel len Anhalt geben (7). (26). wobei in (7) Untersuchungen von Albach/Ungers ( 1969 ), Kräntzer/Kothe ( 1968). Teichgräber (1972) u.a. ausgewertet wu rden. Mit wachsender Geschoßzahl nimmt der Anteil an Geschoßf läche für die innere Erschließung zu (Treppenhäuser, Aufzüge, Installationsräume usw.), werden d ie konstruktiven Aufwendungen höher (Fundierung, Wände), sind Zusatzeinricht ungen wie Aufzüge, Müllabwurfanlagen, Brandschutzeinrichtungen usw. erforderlich, alles Folgen. welche nach den Hochhausbestimmungen auf Grund der Landesbauordnungen unumgänglich sind und die Bauwerkskosten der Wohnung erhöhen. Hinzu kommen die Kosten für aufwendige Parkbauten für den ruhenden Verkehr (26), (35) . Es ist z.B. daran zu erinnern, daß ab 5. Geschoß Aufzüge dringend erwünscht, wenn nicht vorgeschrieben sind, ab 6. Geschoß allenthalben bauordnungsrechtlich zwingend werden, Parkh~chbau ten räumlich schwierig einzugliedern sind und Parktiefbauten eine weitere Kostenerhöhung bringen. Neuerdings sind Untersuchungen über Gebäudekosten von Wohnungen in Abhängigkeit von Geschoßzahlen veröffentlicht worden ( 11), deren in unserem Zusammenhang interessierende Ergebnisse in der ZAH LENTAFEL 4 mit ergänzenden Hinweisen zusammengestellt sind. Vergleicht man die unter Spalte 4 und 5 genannten Zahlen mit dem aus BILD 9 ablesbaren Kostenverlauf, so bestätigt sich zwar, daß bei viergeschossiger Bebauung das Kostenminimum liegt, bei 5 Geschossen, wenn hier ein Aufzug vorzusehen ist, jedoch ein Kostensprung entsteht, der erst bei 8 Geschossen wieder abgebaut werden kann. Bei 9 Geschossen ergibt sich durch die dann einsetzenden Hochhausbestimmungen erneut ein Kostensprung, der bis zum 16. Geschoß zwar reduziert wird, ohne jedoch die ökonomischen Bestwerte der vier- und achtgeschossigen Bebauung zu erreichen. „Demnach sind Geschoßzahlen von 3 bis 4 und 8 die wirtschaftlichsten im Bereich der Mehrfamilienhäuser" (11). Daß bei Gebäuden von 12 bis 24 Geschossen die Kosten je m2 Wohn~läche nur gering ansteigen, steht freilich im Widerspruch zu Angaben aus anderen , in der Darstellung des B 1 LDES 9 verwerteten Quellen, mag z. T . aber auch damit begründet sein, daß der in ( 11) genannten Untersuchung einheitlich Wohnungen von 80 m2 Wohnfläche durchschnittlichen Standards und für die Wohnhochhäuser die wirtschaftlichste Bauform, das Punkthaus zugrundegelegt wurden. Betrachtet man nun die den Bauherren entstehenden Baukosten und s-ieht man einmal von den der Gemeinde zufallenden Aufwendungen ab, so verteuert sich nach den Berechnungen von Teichgräber (49) eine Wohnsiedlung mit G FZm von etwa 0,8 bis 1,0 g~genüber einer solchen m it GFZm von 0,5 bis 0,7 um 5 %, bezogen auf den m2 Brutt ogeschoßfläche. In Gebieten mit hohen Bodenpreisen muß nun noch der Einfluß des Bodenantei ls an den Wohnungsbaukosten abgeschätzt werden. In B 1 LD 10, aus (25) entnommen, ist für die Bauwerkskosten je Wohnu ng in Abhängigkeit von der Wohnungsdichte (Wo/ha) ein U-förmiger Verlauf angenommen (Kostenlinie 0). DM/WO u OM/ m2 80 0 700 500 1Z34567 8 9 W ttaO Uß~ W~ ~ ~ Preisstand 1967 BILD 10: Verlauf der Wohnbaukosten mit steigender ·Dichte bei untersch iedlichen Bodenpreisen . Nach K.-Höhenadl .• (25). z ·~~~~~~__._~~~~~~~~~~~~~__. W O i hn BILD 9: Kosten des Bauwerks je m 2 Wohnfläche in Abhängigkeit von der Zahl der Vollgeschosse. Nach J. von Barby und W. Hudelmaier (7). (26). Werden die Bodenkosten in d ie Betrachtung mit einbezogen, so ergeben sich Wohnungsbaukosten, deren tedenzieller Verlauf vori der Bodenpreisentwicklung abhängt . Bleiben die Bodenpreise konstant, macht sich mit wachsender Dichte der verminderte Bodenanteil je Wohnung durch eine abgeschwächte Kostensteigerung bemerkbar (Kostenlinie K) und das Kostenminimum verschiebt sich in den höheren Dichtebereich. Steigen die Bodenkosten proportional mit der Verdichtung (Kosten linie P), so können die Minima P und 0 übereinstimmen. Steigt der Bodenpreis jedoch überproportional (Kostenlinie Ü ), so verschiebt sich das Minimum in den Bereich niederer Dichte (25). Englische Untersuchungen (46), die bei (25) herangezogen sind, haben ergeben, daß mit wachsender Dichte der Einfluß der Bodenersparnis wegen des Bodenpreisanstieges sich nicht stark bemerkbar mache, ebenso wie auch die Verminderung der anteiligen Erschließungskosten:wenig zu Buch schlage gegenüber dem Bauw erkskostenan- 6<strong>40</strong>
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