Scan (40 MB) - Deutscher Rat für Landespflege

Die Nettowohndichte E/ha bezieht sich auf die Summe der
Grundstücksflächen (Nettowohnbauland). Bei der Bruttowohndichte
rechnet als Bezugsfläche die Summe aus Nettowohnbauland.
örtlichen Erschließungsflächen (Verkehrsflächen und
Erschließungsgrünflächen) sowie - je nach Betrachtungsweise
- den Grundstücken für örtliche zugehörige Folgeeinrichtungen
(Gemeinbedarfseinrichtungen und Grünflächen) . In
diesem Falle umfaßt das Bruttobauland auch die erforderlichen
städtebaulichen 1 nfrastrukturflächen. Bei Vergleichen
von Bruttowohndichten und bei der Frage, wieviel Bauland
erforderlich ist, um eine bestimmte Anzahl von Menschen unterzubringen,
muß man daher beachten, ob und inwieweit in die
Bezugsfläche Flächen für (öffentliche) Folgeeinrichtungen und
privatwirtschaftliche Versorgungseinrichtungen einbezogen sind.
Unter der Voraussetzung, daß dies geschehen ist, gelten die aus
(22) auszugsweise übernommenen und ergänzten Werte der
ZAHLENTAFEL 1 für die Bruttowohndichten. In der Praxis
ergeben sich je nach der städtebaulichen Konzeption und der
Zumessung von Folgeeinrichtungen starke Streuungen .
ZAHLENTAFEL 1
Wohndichten in Abhängigkeit von Geschoß flächen und
Geschoßfläche je Einwohner
GFZ Nettowohndichte E/ha Bruttowohndichte
bei Geschoßflächen E/ha. geschätzt, bei
von
Geschoßflächen von
35 m 2 /E 25 m 2 /E 35 m 2 /E 25 m 2 /E
0,1 30 40 20 25
0,2 60 80 40 50
0,3 85 120 55 80
0,4 115 160 70 110
0,5 140 200 90 135
0,6 170 240 1 fo 160
0,8 230 320 150 210
1,0 285 400 190 270
1,2 345 480 200-220*) 270-310*)
1,5 430 600 240-280*) 350-490*·)
*) Unter der Annahme, daß das Nettowohnbauland 55 bis
65 % des Wohnbaugebietes (vgl. dazu B 1 LD 5) beträgt.
In der Praxis wird bei Großsiedlungen eine Brutto-Wohndichte
von 200 bis 250 E/ha kaum überschritten werden können.
Nach der Baunutzungsverordnung von 1968 beträgt für Wohngebiete
und Mischgebiete die höchstzulässige G FZ b ei eingeschossiger
Bebauung 0,5. bei zweigeschossiger 0,8, bei dreigeschossiger
1,0, bei 4 und 5 Geschossen 1 ,1, bei 6 und mehr Geschossen
1 ,2. Freilich sind Ausnahmen zugelassen. Der Höchstwert von
1,2 kann überschritten werden, „wenn besondere städtebauliche
Gründe dies rechtfertigen, die Überschreitungen durch Umstände
ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden,
durch die sichergestellt ist, daß die allgemeinen Anforderungen
an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt
und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und
sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen" (§ 17 Abs.
9). Bei eingeschossiger Teppichhausbebauung ist die höchstzulässige
GFZ 0,6 (§ 17 Abs. 2 BauNVO). Bei Komplexbebauungen
kann die für Kerngebiete gelt ende Obergrenze in Anspruch
genommen werden, sie ist bei 6 Geschossen und mehr
2,4. Aber auch hier ermöglicht § 17 Abs. 9 A usnahmen.
Die Novelle der Baunutzungsverordnung, die nunmehr in der
Fassung der Bekanntmachung vom 15.9.1977 gilt, hat an den
genannten Dichtebegrenzungen nichts geändert. Die 1968
in § 17 Abs. 9 formulierte Ausnahmeregelung ist jetzt durch
§ 17 Abs. 10 ersetzt. Die BNVO eröffnet mithin einen b e .
a c h t 1 i c h e n P 1 a n u n g s s p i e 1 rau m. In der Tendenz
begünstigt sie die Konzentration. Das geht aus den für den
Hochbau konzedierten Geschoßflächenzahlen und aus der Ausnahmeregelung
hervor. In der Praxis hat dies zu Wohnbebauungen
bis GFZ = 2 geführt. Begünstigt wird aber auch der verdichtete
Flachbau (GFZ - Werte von 0,5, 0,6 und 0,8).
Für b e r e i t s b e b a u t e Gebiete, d.h. also auch für Gebiete,
in denen Erneuerungsmaßnahmen (Modernisierung, Sanierung)
durchgeführt werden sollen, gilt ohnehin § 17 Abs. 9
BauNVO, wonach die in Abs. 1 festgesetzten Höchstwerte für
GRZ und GFZ überschritten werden können, „wenn städtebauliche
Gründe dies rechtfertigen und sonstige öffentliche Belange
nicht entgegenstehen". Sonderbedingungen für Erneuerungsgebiete
eröffnen auch neuere Landesbauordnungen. die
es ermöglichen, durch örtliches Satzungsrecht „zur Wahrung der
historischen Bedeutung oder sonstigen erhaltenswerten Eigenart
eines Ortsteiles" (§ 103 Abs. 1 Nr. 6 BauONW) geringere als
die allgemein vorgeschriebenen Maße für Bauwiche und Abstandsflächen
festzusetzen (22).
Es erhebt sich die Frage, welche H ö c h s t m a ß e a n b a u-
1 i c h e r D i c h t e man vertreten kann. Verantwortungsbewußte
Gemeinden werden in Zukunft, auch bei Betrachtung nur
kleiner Baubereiche, Geschoßflächenzahlen von 2,0 in Bebauungsplänen,
die sich auf bereits bebaute Gebiete beziehen, nur
in Einzelfällen nach sorgfältiger Prüfung der dadurch entstehenden
räumlichen Verhältnisse und kommunalen Folgelasten zulassen
(22). Bei neu zu erschließenden Gebieten sei für reine
Flachbebauungsweise m it ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern
G FZ = 0,5 die planerische Obergrenze, für
gemischte Bebauung mit Flachbau und Mittelhochbau (3 bis 5
Geschosse) GFZ = 0,6 bis 0,7 und für Hochhausbebauung GFZ
= 0,8 bis 0,9. Gehe man über diese Durchschnittswerte hinaus,
sinke ,der Wohnwert rapide und die Probleme des ruhenden Verkehrs
seien wirtschaftlich kaum noch zu lösen (22). Hierbei ist
auch zu bedenken, daß bei Geschoßflächenzahlen von über 0,6
ebenerdige Stellplätze und Garagen nicht mehr untergebracht
werden können, vielmehr Hoch- oder Tiefgaragen erforderlich
sind, wenn den Richtzahlen der Stellplatzverordnungen Rechnung
getragen werden soll. In solchen Fällen muß Klarheit bestehen,
wie diese teueren Parkbauten finanziert werden sollen,
ein in der Praxis, insbesondere beim sozialen Wohnungsbau,
oh ungelöstes Problem.
Zur Frage, bis zu welchem Maße Wohngebiete in städtebau lich
und verkehrlich günstiger Lage baulich verdichtet werden können.
ohne daß q u a 1 i tat i v e M i n d e s t a n f o r d e r u n­
g e n im Hinblick auf Belichtung, Belüftung, Besonnung, privaten
Freiraum, Einblickschutz und Erschließung unterschritten
werden, haben sich im Zusammenhang mit dem Hamburger
Aufbauplan A. H. Steiner 1966 und G. Albers 1967 gutachtlich
geäußert (28). Beide Gutachter kommen unabhängig voneinander
zum Ergebnis, daß im reinen Wohnungsbau eine maximale
Geschoßflächenzahl von etwa 1 ,5 nicht überschr itten werden
könne. Diese über die generellen Höchstwerte der BauNVO
(G FZ = 1,2) hinausgehende Verdichtung setze allerdings besondere
städtebauliche u nd verkehrliche Lagegunst (z.B. Nähe einer
Schnellbahnhaltestelle) voraus und könne daher nur von Fall zu
Fall nach Prüfung der örtlichen Gegebenheiten befürwortet werden.
Bezieht man auf Nettowohndichte, so sind aus ZAHLEN­
TAFEL 1 bei GFZ = 1,2 Wohndichten von 345 bis 480 E/ha
abzulesen. „Die besten heute vorhandenen Beispiele für dichtere
Wohnbebauung lassen darauf schließen, daß sich unter diesen
Voraussetzungen 500 E/ha kaum nennenswert überschreiten
lassen, will man nicht wesentliche Umweltqualitäten aufs Spiel
setzen" (2).
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