2011 Le rapport annuel de l'ASF

copropriété. Elle a fait valoir les inconvénients de ce projet,notamment : la séparation entre le principe prévu par laloi de la garantie délivrée aux syndics et les mesuresd’application du décret Hoguet ainsi que l’obligationpour les syndics d’ouvrir un compte bancaire ou postalpar syndicat de copropriété (au lieu d’un seul compte pourl’ensemble des syndicats dont a la charge un syndic decopropriété).Une seconde version de ce texte a été soumise àconsultation fin 2010. Elle ne retenait plus le reversementdes dispositions sur les syndics dans la loi sur la copropriété,mais posait d’autres difficultés. En particulier, elle prévoyaitd’insérer dans la loi Hoguet une disposition interdisant lesliens directs ou indirects de nature capitalistique entre lesgarants et les professionnels de l’immobilier. Cette mesureportant atteinte à l’existence même des sociétés de cautionmutuelle, qui ont par nature des relations capitalistiquesavec leurs membres, une exception à cette disposition pourles SCM a été demandée par l’Association à la Chancellerieet au Trésor.Une nouvelle version du projet de loi a été établie àl’occasion de la présentation du texte au CCLRF au premiertrimestre 2011. Elle supprimait l’interdiction envisagée deliens capitalistiques entre professionnels et garants. Le texten’a à ce jour pas été adopté.Mise en place d’une garantie financièrepour les avocats fiduciairesLa loi du 4 août 2008 sur la modernisation de l’économiea ouvert aux avocats l’activité de fiduciaire, initialementréservée aux établissements financiers et aux assureurs.Pour garantir les responsabilités inhérentes à leur activité,un dispositif d’assurance obligatoire a été prévu.Le mécanisme de l’assurance s’avérant inadapté, la loi du22 octobre 2010 de régulation bancaire et financière adonné la possibilité aux avocats fiduciaires, alternativementau recours à une assurance, d’utiliser des garantiesfinancières pour couvrir le risque de non-restitution desfonds. Un décret devait préciser l’étendue et les conditionsde souscription de ces garanties financières.Au printemps 2011, l’ASF a participé à une concertationorganisée par la Chancellerie et la Direction du Trésor surun projet de décret. Les remarques de la profession ont étéenvoyées à la Chancellerie.Le décret relatif à l’exercice de l’activité fiduciaire desavocats a été publié au JO du 20 octobre 2011. Laprofession avait attiré l’attention des pouvoirs publics surl’impossibilité pour le garant d’être appelé au-delà dumontant garanti (c’est-à-dire 5% de la valeur des biensimmeubles et 20% de la valeur des autres biens, droits ousûretés). Le texte du décret apporte des précisions sur ladate d’appréciation des biens garantis.Garantie VEFADans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement(VEFA), deux types de garanties coexistent pour prémunirl’acquéreur contre un arrêt de chantier avant l’achèvementde l’immeuble :- la « garantie intrinsèque » - garantie d’achèvementrésultant des conditions propres à l’opération deconstruction (avancement des travaux, fonds propres, précommercialisation, …) ;- et la « garantie extrinsèque » - garantie d’achèvementde l’immeuble ou de remboursement des sommes verséespar l’acquéreur, résultant de l’engagement d’un organismefinancier.Une réflexion sur la garantie « intrinsèque » en VEFAa été lancée en septembre 2009 par le ministère duDéveloppement durable à la suite de la mise en liquidationjudiciaire d’un promoteur ayant entraîné un préjudiceimportant pour les clients de cette société. Elle a trouvéun prolongement en 2011 avec une proposition dumédiateur de la République traitant de ce type de garantieet suggérant, contre l’avis de la profession, d’en durcir lesconditions de mise en œuvre, voire de l’interdire.Des travaux ont aussi été menés sur la « garantieextrinsèque », qui concernaient directement plusieursmembres de l’ASF fournisseurs de cette garantie. LesAutorités ont tout d’abord proposé une refonte sensible durégime de la « garantie extrinsèque ». L’ASF, de concertavec la FFSA, s’y est opposée au motif notamment que, del’avis de tous les acteurs le système actuel donne satisfactiondans l’immense majorité des cas et que l’introductionde dispositions l’alourdissant pourrait conduire à uneraréfaction de l’offre des garants.Dans un second temps, a été proposé de seulementmodifier deux points spécifiques du régime de « garantieextrinsèque » : l’unification de la notion d’achèvementlibératoire pour le garant (deux définitions del’achèvement co-existaient) et l’introduction d’une garantiede remboursement se substituant automatiquement à lagarantie d’achèvement lorsque l’impossibilité d’acheverl’immeuble est constatée ou lorsque l’achèvement n’est pasintervenu dans un certain délai après la mise en œuvrede la garantie. L’ASF et la FFSA s’y sont de la même façonopposées pour les mêmes raisons que celles invoquéespour la proposition de réforme globale et en mettantaussi en avant l’augmentation du coût de la garantiequ’entrainerait la mise en œuvre de ces deux suggestions(notamment la seconde).Un premier décret a été adopté le 27 septembre 2010qui ne retient pas la première proposition, mais unifie lanotion d’achèvement en VEFA. Cette définition a toutefoisde nouveau évolué du fait d’un second décret du 19 mai2011 qui est venu la préciser.L’ACTIONPROFESSIONNELLE83Rapport ASF – juin 2012