WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

maar 15 maanden blijven zitten. Het vinden van nieuwe huurders is erg arbeids- en
kostenintensief. Verder zijn vooral ook de beheerkosten hoog. Dit zijn de voornaamste redenen
waarom volgens Greaves zo weinig institutionele beleggers geïnteresseerd zijn in de
woningmarkt, en kiezen voor de commerciëel vastgoed.
Wat volgens David Gibbins nog een belangrijke rol speelde voor institutionele beleggers was
dat er tot voor kort geen indexering werd bijgehouden van de woningbeleggingsmarkt. Pas in
2001 kwam de IPD met een index en een benchmark. Voor individuele particuliere beleggers is
het ontbreken van een indexering geen bezwaar. Individuele beleggers denken veel minder
analytisch en 'sophisticated' dan instituties dat doen (interview Arlington). Ten slotte merkt
Gibbins nog op dat hij al sinds de oprichting van het Regent Fund moet verdedigen waarom er
toch in woningen belegd moet worden. In de vijf jaar dat het fonds bestaat heeft het erg slecht
gepresteerd in vergelijking met commerciële vastgoedfondsen. Gibbins verwacht echter dat de
rollen binnenkort zijn omgedraaid.
5.4.5 Andere interveniërende factoren
David Gibbins noemt nog een andere factor die volgens hem een belangrijke rol speelt bij de
overweging van institutionele beleggers om wel of niet in de woningmarkt te gaan beleggen, en
dat is de reputatie van de particuliere huursector. Deze is ernstig verziekt in het verleden door
een aantal malafide huisjesmelkers. Rondom de hele particuliere sector hing eigenlijk niet zo'n
goede sfeer. Met name verzekeringsmaatschappijen wilden niet het risico lopen geassocieerd
te worden met malversaties en andere praktijken, waar bovenal kwetsbare huurders in het spel
waren. De institutionele sector koos daarom liever voor de commerciële markt.
5.5 Duitsland
Zoals al is gemeld in het eerste inleidende hoofdstuk is er geen uitgebreide Duitse
interviewronde gehouden. Volstaan wordt in deze paragraaf daarom met meer algemene
informatie uit de literatuur en een enkel telefoongesprek.
Fiscale behandeling
De literatuur brengt de positie van de particuliere huursector in Duitsland unaniem in verband
met het gunstige fiscale regime. Volgens Hubert (1998) is het afschrijvingsregime de
voornaamste reden waarom huurwoningen bij particulieren zo'n geliefd investeringsobject zijn.
In een telefoongesprek gaat dr. Westphal van het Amt fur Wohnungswesen in Dortmund zelfs
zo ver te spreken van een semi-sociale sector als gevolg van het milde fiscale klimaat. Voor
Dortmund is dit mogelijk voorstelbaar, aangezien daar de voormalige 'gemeinnutzige
Wohnungsunternehmen' nog een dominante rol spelen, en deze partijen vaak nog een sociale
taakstelling hanteren.
Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector
Over een eventueel verband tussen de eigenwoningpolitiek en het aanbod in de particuliere
huursector kan alleen maar gespeculeerd worden. Ook hier kan het kort blijven. Er is in
Duitsland politiek gezien nooit een keuze gemaakt voor ofwel de huursector, ofwel de
eigenwoningsector. Beide sectoren houden elkaar al decennialang min of meer in evenwicht, in
plaats van dat een gesubsidieerde eigenwoningsector de particuliere huurwoningenmarkt
verdringt.
Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling
De markt bevindt zich in een dal. Dit lijkt voor buitenlandse beleggers een uitgelezen kans om
100