WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

verhuurder zijn bezit weer opeisen, of de huurder een nieuwe contract aanbieden met een
nieuwe huurprijs. Dit kan tot in de lengte van jaren doorgaan zonder dat de rechtspositie van
de huurder verbetert. In deze vrije marktsector is van enige huurzekerheid voor de huurder
geen sprake. In dit onderzoek is ook geprobeerd de vraag te beantwoorden of dit liberale
huurregime in vooral Engeland verband houdt met het groeiend marktaandeel van de
particuliere huursector en de ruime aanwezigheid van kleine stadsappartementen die vooral
door private personen worden aangeboden. Vooral in oude industriesteden als Leeds en
Manchester heeft de appartementenmarkt een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt. Er
werken echter tal van andere factoren op deze bijzondere markt.
De Nederlandse wet hanteert relatief gunstige fiscale regels voor commerciële
woningexploitanten, en de consumentenvraag naar kleine stadsappartementjes is groot. Minder
gunstig voor de gehele particuliere huursector is de bevoordeling van de eigenwoningsector
door de hypotheekrenteaftrek en de aanwezigheid van een nog altijd dominante sociale
huursector.
In Engeland is de sociale sector een niche op de woningmarkt, zeker sinds de afbraak van de
publieke woningvoorziening in de jaren tachtig onder het beleid van Margaret Thatcher. Van
een ‘eigenwoningpolitiek’ is in Engeland geen sprake meer sinds de afschaffing van de
hypotheekrenteaftrek. Voor individuele particuliere woningbeleggers is in Engeland een goede
beleggingsinfrastructuur aanwezig. In Nederland is dit (nog) niet het geval. Al deze factoren
kunnen een gunstige uitwerking hebben op de particuliere huurwoningmarkt in Engeland
afgezet tegen Nederland.
De particuliere huursector in Nederland is van dominante sector verworden tot een sector in de
marge met een marktaandeel van minder dan tien procent. De laatste jaren is er bovendien
sprake van een proces van ‘vernichering’. Dit gebeurt op twee fronten: Institutionele beleggers
stoten goedkoop bezit af en investeren alleen nog in het geliberaliseerde marktdeel. Netto
wordt er ‘gedesinvesteerd’. Individuele particulieren zoeken hun heil vooral in de ‘nieuwe
nichemarkt’, waarin zij door creatieve oplossingen de scherpe kantjes van de
huurprijsregulering weten te ontlopen of deze gewoon negeren.
Het draait in deze nichemarkt altijd om tweedehands bezit, vaak gemeubileerd en in de vorm
van onzelfstandig eenheden (sudio’s). Vraag en aanbod bepalen de huurhoogte. Er kan wel
gesproken worden van een ‘vrije markt niche’. Woningzoekenden in Rotterdam zijn voor een
klein stadsappartement vooral aangewezen op deze hoek van de markt, mocht de sociale
huursector hen geen soelaas bieden. Dit laatste is vaak het geval. Grotere institutionele
verhuurders verhuren steeds vaker alleen grote appartementen, die vanwege oppervlakte
buiten de huurprijsregulering vallen.
In Engeland heeft zich rond 1990 een trendbreuk voorgedaan. Na een decennialange daling
van het marktaandeel van de particuliere huursector trok de particuliere markt weer aan. Vooral
de laatste jaren is de stijging van het aanbod significant. Dit heeft zijn weerslag op de
gebouwde omgeving. Exemplarisch zijn de ontwikkelingen in het centrum van de oude
industriestad Leeds. Sinds 2001 zijn daar tientallen nieuwe woongebouwen opgeleverd. Het
inwonertal in het centrum is gestegen van duizend inwoners in 1995 naar tienduizend anno
2005. Op het moment zijn nog vijfduizend appartementen in aanbouw, en is gemeentelijke
goedkeuring verleend aan de bouw van nog eens vijfduizend appartementen. De
woonoppervlakte is steevast beneden zeventig vierkante meter, en neemt af naarmate de
vierkante meter-prijzen stijgen. Bijzonder aan de hele ontwikkeling is de bekostiging door
individueel particulier kapitaal. Dat kan in collectief verband, via tussenpersonen of direct door
de aankoop van één, twee of meerdere stadsappartementen als pensioenvoorziening of
speculatieve belegging door private personen.
In buurland Duitsland is de particuliere huurwoningenmarkt stabiel qua omvang en bijna even
groot als de eigenwoningsector, in tegenstelling tot in Nederland en Engeland, waar de
7