WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Figuur 17. Particuliere huursector, Nederland 1994-2006 (01.01, %). Bron: G4, 2006
15%
10%
5%
0%
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Nederland 14,5% 13,9% 13,3% 12,8% 12,4% 12,0% 11,6% 11,2% 10,9% 10,5% 10,2% 9,9%
4.1.1 Kleine- en middelgrote verhuurders
Traditionele verhuurders
De sector van kleine- en middelgrote verhuurders is met 78% de dominante sector op de
particuliere huurwoningenmarkt. Ca. 2/3 van deze deelsector kan worden aangemerkt als
'traditioneel'. Traditionele particuliere verhuurders zijn personen of firma's die vaak al
decennialang woningen verhuren. Afgezien van een eventueel lidmaatschap van de vereniging
Vastgoed Belang zijn deze verhuurders vaak slecht georganiseerd. Mede hierdoor investeren
zij zelden in ambitieuze renovatieprogramma's. Dit wordt door stadsbestuurders vaak als een
probleem gezien. Vooroorlogse stadswijken zijn het belangrijkste domein van de traditionele
verhuurders. De traditionele huursector is min of meer onderhevig aan een natuurlijk proces
van verval. Vaak zijn de woningen ooit aangekocht als pensioenvoorziening. Verkoop levert
tegenwoordig vaak meer op dan voortzetting van de verhuur. In de Nederlandse
volkshuisvestingliteratuur wordt vaak volstaan met deze beperkte uitleg over de traditionele
huursector, terwijl er wel degelijk veel particulieren zijn die de huurwoningenmarkt opnieuw
betreden. Zij werken tegenwoordig vaak met intermediairs. In paragraaf 4.1.4 wordt stilgestaan
bij de opkomst van een 'nieuwe nichemarkt'. Vooralsnog lijken de ontwikkelingen echter van
een beperkte schaal te zijn. Er is echter wel bewijs uit het verleden dat de sector niet
permanent in verval is geweest. Volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM, 2005) werden
er in de jaren tachtig en begin jaren negentig veel woning cv's en -maatschappen in de markt
gezet (3.1.1) voor (semi-)professionele beleggers. AFM: "Deze hebben in het algemeen zeer
goede rendementen laten zien, doordat zij in de jaren negentig hebben kunnen profiteren van
sterk stijgende huizenprijzen en dalende rentes die de financieringshefboom optimaal hebben
laten werken". In het tabelgedeelte in figuur 18 op de volgende bladzijde is te zien dat de
sector van kleine- en middelgrote verhuurders tussen 1986 en 1998 fors is gegroeid. Hierbij
moet echter wel vermeld worden dat de cijfers in figuur 22 zijn samengesteld uit diverse
Bronnen wat onvermijdelijke onregelmatigheden tot gevolg heeft gehad. AFM leverde echter
58