WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

4.4 Casus Rotterdam
Rotterdam. Onaantrekkelijke woonstad?
Rotterdam wordt wel omschreven als een echte volkshuisvestingsstad. Tot ver in de jaren
negentig is gewerkt aan een verdere expansie van de sociale woningvoorraad. In 1998 was
58,6% van de woningen in de Gemeente Rotterdam een sociale huurwoning. De gemeente zij
hierover in 2003: “De afgelopen twintig jaar hebben we keihard gewerkt om een grote voorraad
goede woningen voor mensen met een laag inkomen te realiseren. Dat is gelukt en daar mogen
we als stad trots op zijn! Maar dit heeft ook een keerzijde". Hoe het stadsbestuur hier tegen
over stond is al besproken in de inleiding van dit rapport. De gemeente wilde de eenzijdigheid
van woningvoorraad doorbreken door alleen nog maar koopwoningen in het dure segment te
bouwen, om vooral aanspraak te maken op nieuwe bewonersgroepen die nu voortijdig de stad
verlaten, of de stad niet overwegen als woonalternatief.
Volgens de Stadsregio ontbreken er in Rotterdam bepaalde woonmilieus die kunnen bijdragen
aan een verdere economische ontwikkeling van de stad en de regio. In de woonvisie 2003 stelt
zij dat dit doorbroken kan worden door 'het aanbieden van aantrekkelijke vestigingsmilieus voor
internationale bedrijven, ook om het aantrekken van de (met name hoger opgeleide)
ondernemers van de toekomst' (Stadsregio, 2003). Ontbrekende woonmilieus in Rotterdam zijn
volgens de stadsregio o.a. 'startersmarkt hoogopgeleiden', 'innovatieve woon-werkmilieus',
'royaal wonen' en 'service wonen'. OTB-onderzoeker Marco van der Land concludeerde in zijn
boek 'Vluchtige verbondenheid' over stedelijke bindingen van de Rotterdamse nieuwe
middelklasse dat Rotterdam als culturele stad in ontwikkeling veel te bieden heeft. Hij moet
echter de diagnose stellen dat Rotterdam 'desalniettemin voor de nieuwe middenklasse geen
aantrekkelijke stad is om in te wonen. Er is in Rotterdam een tekort aan woningen voor middenen
hogere inkomensgroepen' (Van der Land, 2002). Misschien urgenter zijn de problemen die
starters ondervinden op de Rotterdamse woningmarkt.
Planaanbod
De laatste jaren zijn er in Rotterdam jaarlijks gemiddeld 2000 nieuwe woningen opgeleverd. Het
merendeel van deze woningen bestond uit dure meergezinskoopwoningen (dS+V/ OBR, 2005).
In het document 'Rapportage Nieuwbouwprogramma 2004' stelde de gemeente: "Het merendeel
(80%) van het planaanbod 2004-2010 bestaat uit koopwoningen. De helft hiervan is duur. De
rest is in bijna alle gevallen middelduur. De huurwoningen die gebouwd gaan worden bevinden
zich met name in het goedkope segment (tot € 454). Dit laatste is eigenlijk niet de bedoeling
aangezien de gemeente streeft naar 100% markt, maar is onvermijdelijk gezien de bouw van
goedkope ouderenwoningen en woningen voor grote gezinnen" (dS+V/ OBR, 2005).
4.4.1 De particuliere huursector
De particuliere huursector in Rotterdam is in vergelijking met Amsterdam beperkt van omvang.
Dit zegt echter niet zoveel over het verschil tussen Amsterdamse en Rotterdamse woningmarkt.
In beide steden is het bulk van de particuliere huurwoningenmarkt een markt van
'exploitatiemaatschappijen'. Deze traditionele verhuurders zijn vooral actief in de vooroorlogse
wijken. In Rotterdam wordt hevige strijd gevoerd met een aantal particuliere verhuurders met
een slechte reputatie. De gemeente gaat soms over tot onteigening van het bezit, in de hoop
dat welwillende corporaties het onteigende bezit overnemen en renoveren. PWS is zo'n
welwillende corporatie. Haar financiële armslag staat echter weinig van dit soort dure projecten
toe (interview PWS). Binnen de Gemeentelijke organisatie verschillen de meningen over rol van
de particuliere huursector wel. Door een enkeling wordt wel onderkend dat welwillende
particuliere verhuurders mogelijk een positieve bijdrage kunnen leveren aan de diversiteit en
het dynamische karakter van de stedelijke woningmarkt (interview Gemeente Rotterdam).
Kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector
Er zijn veel kleinere stadsappartementen in Rotterdam, maar dan voornamelijk in de sociale
huursector. De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn erg lang. De sociale huursector
70