WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

egime geliberaliseerd zouden zijn geweest, maar nu onder de hoge WOZ-bovengrens van het
overgangsregime vallen (1.1.2 modernisering huurbeleid, punt 4). Depla's motivatie betrof het
'dreigende stilvallen van de bouw van vrije sector huurwoningen na 1 januari 2006' (kamerstuk
27926, nr. 97). Jansen vindt het onbegrijpelijk dat de coalitiepartners CDA en VVD deze motie
hebben getorpedeerd. CDA-kamerlid Bas Jan van Bochove legde in een later vraaggesprek uit
dat er voldoende toezeggingen waren gedaan aan de beleggers. Zij kunnen in de pijplijn
zittende projecten voortzetten zonder dat zij daarbij gehinderd worden door het huurbeleid, in
het geval wanneer die onder de oude regeling niet zo zou zijn. De CDA-fractie vond het daarom
niet nodig de motie Depla te ondersteunen (interview CDA-Tweede Kamerfractie).
Op de vraag aan Jansen en Spermon of zij vertrouwen hebben in een definitieve liberalisatie
van het overgangsgebied in 2010 antwoorden zij: 'Nee, want dit beleid heeft geen effect op de
productie'. De minister stelt immers een goede productie als voorwaarde (1.1.2, definitief
huurbeleid, punt 6).
In een eerdere gespreksronde in 2004/2005 in het kader van de in de inleiding van hoofdstuk 1
genoemde veldwerkopdracht in Rotterdam was er al eens met Vesteda gesproken. Directeur
Asset management Römgens verklaarde toen enthousiast te zijn over de eerste
novembervoorstellen van Minister Dekker. De toen voorgestelde WOZ-liberalisatiegrens (€
115.000, met peildatum 1999) zou hen de mogelijkheid geven de kleine stadsappartementen in
het eerder genoemde project 'De Boompjes' geliberaliseerd te gaan verhuren. Ook zou het hen
in de gelegenheid stellen meer van deze succesvolle projecten in Rotterdam neer te zetten. De
reden dat er nooit afstand is gedaan van de drie torens aan de Maas is volgens Spermon dat
Vesteda dit soort kleine appartementen in Rotterdam wil aanbieden – en ze staan er nu
eenmaal. Volgens Dhr. Römgens speelde ook een eventuele liberalisatie op termijn een rol.
Net als Spermon en Jansen vraagt ook Jelle Kasteel van BPF Bouwinvest zich af of de
projecten die in de 'pijplijn' zitten nog op kunnen worden opgenomen in het register voor oudgeliberaliseerde
woningen. Hij bestempelt dit als een 'risico', want de projecten kunnen niet
meer worden afgeblazen. Het overgangsregime is aanleiding voor Kasteel om zeer kritisch naar
nieuwe projecten te kijken. Het WWS+10% laat niet veel ruimte over. Alleen op VINEX-locaties
zal het wel goed gaan. Voor de binnenstad heeft hij er echter een hard hoofd in. Wat Kasteel
verder dwars zit is dat in het gemoderniseerde WWS de oppervlakte nog sterker een parameter
is voor de maximale toelaatbare huurhoogte, doordat de omgevingskenmerken zijn vervangen
door de WOZ-waarde. Deze waarde wordt voor een groot gedeelte bepaald door de
oppervlakte. Wim Wensing van ING is ook niet blij met het overgangsregime. Het zal voorlopig
niet meer mogelijk zijn nieuwe woningen van 80-85 m 2 geliberaliseerd te verhuren. De 10%
opslag boven op het WWS als alternatief is volgens Wensing lang niet voldoende. Gert-Jan
Kapiteyn van Altera denkt dat het nieuwe huurbeleid tot een afnemende interesse van
beleggers en projectontwikkelaars leidt om in de huurwoningenmarkt te investeren. Zelf meent
hij echter redelijk uit de voeten te kunnen met het overgangsregime voor projecten die al in de
pijpleiding zitten. Jos Janssen ten slotte (AZL) ziet wel mogelijkheden in het overgangsregime.
Dat moet ook wel, zo stelt hij, want de meeste projecten zullen in dat overgangsgebied vallen.
Het is wel allemaal minder dan Janssen verwacht had. Hij durft dan ook niet te stellen dat het
nieuwe huurbeleid geen reden is om verder te desinvesteren.
Het probleem van 'de pijplijn' (zie bovenstaand) wordt binnen VROM onderkend.
Beleidsmedewerker op DG Wonen Riemer Baumfalk gaf in een vraaggesprek aan dat er voor
deze bijzondere gevallen 'driftig' wordt gewerkt aan een oplossing. 'Dit is een heel serieus
probleem', aldus dhr. Baumfalk (interview VROM).
Concluderend
Afgaande op de vraaggesprekken kan gesteld worden dat het nieuwe huurbeleid voorlopig niet
zal leiden tot netto extra investeringen in de institutionele huursector. Volgens de meeste
beleggers is de ruimte in het overgangsgebied lang niet afdoende voor het vragen van
rendabele huurprijzen. Dit lijkt vooral op dure centrumlocaties het geval te zijn. Zoals het er nu
109