WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

More documents

Recommendations

Info

Een institutionele belegger streeft er doorgaans wel naar zijn portefeuille op peil te houden. Hij zal zich dan weer als concurrent van de eigenaarbewoner op de koopwoningenmarkt moeten begeven. Deze markt is 'gesubsidieerd' door de hypotheekrenteaftrek – welke volgens Van der Schaar de koopprijzen voor 30% bepaald. Deze verkapte subsidie geldt echter niet voor de beleggers. Deze kunnen hierdoor moeilijk rendabel exploiteren (interview Van der Schaar). De belegger zou door de (té) hoge aankoopprijzen voor een tweede maal geconfronteerd worden met de gevolgen van de hypotheekrenteaftrek. Het is echter te veel eer aan de hypotheekrenteaftrek om te concluderen dat de regeling de particuliere woningbeleggingsmarkt dubbel (bij verhuren en acquireren) beïnvloed. De vraag naar woningen is immers een resultante van de vraag door eigenaarbewoners én beleggers. In de slotparagraaf 5.6 wordt dit toegelicht. In paragraaf 3.5 zijn nog andere interveniërende factoren genoemd die mogelijk van invloed zijn op de marginale positie van de particuliere huursector. In Nederland bestaat de mogelijkheid dat particulieren zelf een werknemerspensioen mogen samenstellen met bijvoorbeeld vastgoed, zoals de Ieren mogen doen (SIP), en de Engelsen binnenkort ook (SIPP, zie paragraaf 4.5), niet. Er zijn vooralsnog ook geen Ieren die op de Nederlandse woningmarkt beleggen, zoals in Leeds wel het geval is. Nederlandse werknemers hebben niet het recht om uit een pensioenfonds stappen, om als alternatief voor eigen rekening en risico in appartementen te gaan beleggen. Wanneer dit wel het geval was geweest was dit mogelijk van invloed geweest op de particuliere huursector. Directe woningbeleggingen hebben een laagdrempelig karakter in vergelijking met beleggingen in commercieel vastgoed. De sociale huursector is aan het begin van deze paragraaf al voorbij gekomen. De sector krimpt dan wel, maar biedt ook steeds meer dure huur aan. In de volgende deelparagraaf is te lezen hoe particuliere beleggers genuanceerd over deze concurrentie denken. Zij oordelen in meerderheid echter wel kritisch over de gemeentelijke- en landelijke politiek, die de corporatiesector vaak als enige serieuze partij op de huurwoningenmarkt beschouwd. Volgens Van der Schaar is het helemaal niet verwonderlijk dat bestuurders argwanend zijn tegenover de particuliere vastgoedsector: "Ze hebben een enorm imagoprobleem" (interview Van der Schaar). Directeur Bos van Vastgoed Belang had zich eerder in een interview beklaagd over de houding van gemeenten, maar merkte zelf ook al op dat er in de sector 'rotte appels' aanwezig zijn, maar dat dit maar een enkeling is (interview Vastgoed Belang). Volgens Van der Schaar kunnen particuliere beleggers best in collectief verband aan nieuwbouwprojecten deelnemen, net zoals zij al gewoon zijn te doen op de commerciële markt (interview Van der Schaar). Een andere kwestie die particuliere verhuurders parten kan spelen is het splitsingsrecht. In Amsterdam wordt zelden toestemming gegeven voor het splitsen van een pand met losse appartementen. Motivatie hierachter is dat de gemeente de voorraad goedkope huurwoningen op peil willen houden. Een project wordt voor een belegger interessant wanneer hij na aankoop een deel kan verhuren, en een deel kan doorverkopen om met de opbrengst een volgende financiering te doen. Volgens Van der Schaar kan dit juist van toegevoegde waarde zijn op de stedelijke woningmarkt (interview Van der Schaar). Volgens Frank Peters, programmamanager bij de gemeente Rotterdam en voorheen beleidsmedewerker wonen, wordt in Rotterdam geen terughoudend beleid gevoerd ten aanzien van woningsplitsingen. Ook is er geen sprake van een opgelegde huur- of koopbestemming voor een bepaald complex. Zodoende wordt een particuliere belegger niets in de weg gelegd om een appartement in een willekeurig nieuwbouwproject te kopen, om dit vervolgens te verhuren. Natuurlijk kan een vereniging van eigenaren (VVE) hier anders over oordelen. Afsluitend kan gesteld worden dat de meeste interveniërende factoren uit hoofdstuk 3 beleggers weinig in de weg zullen leggen om te gaan investeren op de particuliere huurwoningenmarkt. Door met name de vraagontwikkeling van jongere woonconsumenten, en de fiscale behandeling voor particulieren (box III), kan zelfs gesproken worden van gunstige voorwaarden. Echter, de marktverstorende werking van de hypotheekrenteaftrek lijkt weerbarstig. Zij heeft zeker bijgedragen aan de marginale positie van de particuliere 90
huursector. Dit is echter geen verklaring voor de sterke desinvesteringen van de afgelopen jaren in met name de institutionele huursector. Ook is hiermee het relatief beperkte aanbod kleinere stadsappartementen niet te verklaren. In de volgende paragraaf is de opvatting van de verhuurders weergegeven. 5.2 Beweegredenen Nederlandse verhuurders - andere factoren dan huurbeleid In de voorgaande paragraaf is op grond van de eerdere hoofdstukken gespeculeerd over een mogelijk verband tussen het aanbod en de interveniërende factoren. De speculaties en hypothesen zijn in een aantal vraaggesprekken voorgelegd aan een aantal verhuurders, makelaars, adviseurs en belangenbehartigers van verhuurders in Nederland. Uiteraard is daarbij ook het huurbeleid ter sprake gekomen. Dit komt in deelparagraaf 6.2 aan de orde. In deze paragraaf wordt alleen een officiële bronvermelding gebruikt wanneer er gebruik is gemaakt van geschreven bronnen. Voor het overige is gebruik gemaakt van informatie uit interviews met onderstaande personen, en wordt volstaan met een vermelding van de naam en/of organisatie. Tabel 12. Gesprekspartners Nederland 4-Freedom belegginsadviseur/ Dhr. W. Groenen (directeur) managementorgansatie Altera Vastgoed fiscale belegginsinstelling drs. G-J. Kapiteyn (hoofd research en strategie) AZL Vastgoed fiscale beleggingsinstelling dr. J. Janssen (manager research) BPF Bouwinvest pensioenfonds J.A. Kasteel MSRE (portefeuillemanager wonen) Direct Wonen verhuurmakelaar Dhr. J. Koehler (regiomanager) ING Real Estate fiscale beleggingsinstelling H-W. Wensing MSRE (managing director residential) IVBN brancheorganisatie drs. F. Van Blokland (directeur) Match Makelaars verhuurmakelaar Dhr. D. Stello (makelaar) PWS woningcorporatie drs. A. van der Knaap (hoofd research & strategie) Stadswonen woningcorporatie ir. A.E.M. Goerres (portefeuillemanager vastgoed) Vastgoed Belang belangenvereniging drs. H. Bos (directeur) Vesteda fiscale beleggingsinstelling Dhr. G. Spermon (vestigingsdirecteur Rotterdam)/ drs. J. Jansen (adviseur) 5.2.1 Fiscale behandeling van de huursector In de voorgaande deelparagraaf en in de hoofdstukken daarvoor is meerdere malen gewezen op de voordelige fiscale behandeling van particuliere beleggers in vergelijking met de referentielanden. Hoe denken de verhuurders er zelf over? In Utrecht is beleggingsadviesbureau en managementorganisatie 4-freedom gevestigd. 4freedom begeleidt ouders van studenten en andere particulieren die in het centrum van Utrecht kamers aan studenten willen verhuren. Het begeleidingstraject bestaat uit het vinden van een 91
Page 1 and 2:
WEERBARSTIG HUURBELEID Een onderzoe
Page 3 and 4:
Woord vooraf "Vraag en er zal je ge
Page 5 and 6:
3.5 Andere interveniërende factore
Page 7 and 8:
verhuurder zijn bezit weer opeisen,
Page 9 and 10:
zal zijn. Dit moet misschien ook ni
Page 11 and 12:
1.1.1 Actueel huurbeleid De Huurpri
Page 13 and 14:
Figuur 1. Schatting maximaal toelaa
Page 15 and 16:
de middeninkomens die in grote huur
Page 17 and 18:
eferentielanden Engeland en Duitsla
Page 19 and 20:
1.3 Woningmarkt algemeen: Nederland
Page 21 and 22:
voordelen zoals vrijstelling van ve
Page 23 and 24:
Figuur 4. Woningmarktsectoren Engel
Page 25 and 26:
Hoewel Kemeny (1995) in zijn uitleg
Page 27 and 28:
vorm van huurprijsregulering menen
Page 29 and 30:
wederopbouwjaren. Volgens Salet (19
Page 31 and 32:
2.2.3 De jaren tachtig en negentig.
Page 33 and 34:
2.2.5 Nieuw huurbeleid per 1 juli 2
Page 35 and 36:
de vaststelling van referentiehuren
Page 37 and 38:
Figuur 8. Indicatie rendabele prijz
Page 39 and 40: 3. ANDERE FACTOREN DAN HUURBELEID 3
Page 41 and 42: 3.1.2 Engeland Anders dan in Nederl
Page 43 and 44: Engeland Situatie 1 en 2: Aanslag i
Page 45 and 46: 3.2.3 Duitsland Van overheidswege i
Page 47 and 48: Duitsland Een overzicht van de ontw
Page 49 and 50: 3.4 Beleggingsmarktspecifieke facto
Page 51 and 52: Opvallend in figuur 13 - maar niet
Page 53 and 54: Figuur 16 onderaan deze bladzijde i
Page 55 and 56: eleggingspand'. De bank leent tot m
Page 57 and 58: 4. COMMERCIËLE HUURWONINGENMARKT,
Page 59 and 60: wel een plausibele verklaring voor
Page 61 and 62: ligt het hoogst (50+ %) bij offensi
Page 63 and 64: prijsaanpassingen. maar in de prakt
Page 65 and 66: Figuur 22. Particuliere huursector
Page 67 and 68: ontstond een nieuwe markt die gedoo
Page 69 and 70: m 2 ), maar zijn met gemiddeld twee
Page 71 and 72: wordt in dit onderzoek echter buite
Page 73 and 74: stad of de omliggende wijken. Over
Page 75 and 76: Figuur 28. Woningmarktverdeling Lee
Page 77 and 78: Appartement design De appartementen
Page 79 and 80: Tabel 11. Gemiddelde nieuwe gebouwd
Page 81 and 82: ten opzichte van Nederland is dat d
Page 89: 5. VERBAND AANBOD - ANDERE FACTOREN
Page 93 and 94: woningen. Het is wel een thema voor
Page 95 and 96: uitgaan'. Mensen met stedelijke wen
Page 97 and 98: 1975 geen beperking kende. In die t
Page 99 and 100: 5.4.2 Eigenwoningpolitiek/ concurre
Page 101 and 102: positie te verwerven op de markt. D
Page 103 and 104: 6. VERBAND AANBOD - HUURBELEID 6.1
Page 105 and 106: Alexander exploiteert ING een proje
Page 107 and 108: Lind (smoothing changes in market r
Page 109 and 110: egime geliberaliseerd zouden zijn g
Page 111 and 112: 7.2 Referentielanden. Dynamisch en
Page 113 and 114: kleine particuliere beleggers. In D
Page 115 and 116: de kwaliteitseis) niet geliberalise
Page 117 and 118: Literatuur en andere bronnen Schrif
Page 119 and 120: Leeds City Council (2005). Leeds Ec
Page 121 and 122: VROM (2005-3). Huurliberalisatie 1
show all

WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?