WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

eleggers. Idee was dat met de komst van nieuwe fondsen het goede voorbeeld gegeven werd
aan grotere marktpartijen. Hiermee zouden institutionele beleggers ook weer over de streep
getrokken kunnen worden. Dit is echter niet gebeurd. In een ronde interviews door JRF (Joseph
Rowntree Foundation) gaven institutionele beleggers aan nog steeds geen vertrouwen te
hebben in de woningsector (Crook et al, 1996). De volgende factoren speelden daarbij een rol:
- politiek risico, alhoewel meer vertrouwen na Rent Act 1988
- imago van de sector
- beperkte liquiditeit door de aanwezigheid huurders
- wispelturige huurverloop in vergelijking met commercieel vastgoed
- hoge bedrijfskosten
- hogere rentetarieven op leningen
Een andere factor van belang is het ontbreken van een REIT-structuur voor
beleggingsinstellingen die voor pensioenfondsen werken. Indirecte vastgoedbeleggingen zijn
hierdoor fiscaal gezien onaantrekkelijk.
Ten slotte
In Engeland zijn 'New Labour' en de Conservatieven het redelijk eens over de houding die de
politiek aanneemt ten aanzien van de woningmarkt. Labour zag in de jaren negentig het belang
in van het bestaan van een particuliere huursector voor met name starters, jongeren en 'job
movers' (Kemp, 1998). De conservatieven accepteerden dat het eigenwoningbezit niet voor alle
huishoudens een ideale oplossing was. Zij waren met de neus op de feiten gedrukt toen vele
huishoudens hun hypotheek niet meer konden betalen toen de rente begin jaren negentig steeg
tot 15,2%. De overeenstemming tussen de twee partijen liet zich vertalen in deregulering van
de huursector en de afbouw van de bevoordeling van de eigenwoningsector.
5.4 Beweegredenen Engelse verhuurders
5.4.1 Fiscale behandeling
In hoofdstuk 4 is gebleken dat er de laatste jaren erg veel is geïnvesteerd door particulieren.
Niettemin is 'landlord' en voorzitter van de National Landlord Organisation Chris Town
gevraagd wat de belangrijkste redenen voor hem en zijn leden zouden zijn om juist niet te
investeren op de woningmarkt. De twee belangrijkste redenen die hij noemde waren fiscale
regels. Zijn grootste ergernis vormde de equivalent van de Nederlandse overdrachtsbelasting:
de 'Land Tax'. Een tweede reden om niet in woningen te gaan beleggen volgens Town is de
'Capital Gains Tax'. Town moet telkens 40% inkomstenbelasting betalen over zijn
verkoopwinsten. Ook James Wort en David Silver van makelaarskantoor Hunters in Leeds
geven aan dat dit voor investeerders een kritische factor is. Vaak proberen investeerders de
gemaakte verkoopwinst daarom te verdelen over een aantal personen, zodat enkel het
basistarief hoeft te worden betaald, of een deel onbelast blijft.
David Gibbins is portfoliomanager van het Regent Residential Fund van beleggingsinstelling
Arlington. Het Regent Fund is een klein woningfonds (ca. £ 80 miljoen). In dit fonds zitten luxe
appartementen in het centrum van Londen en villa's in het zuiden van Londen. Arlington werkt
uitsluitend voor institutionele beleggers, waaronder ook BPF Bouw. Arlington moet gewoon
vennootschapsbelasting betalen. Volgens Gibbins is dit geen grote belemmering. Gibbins' zorg
sinds de oprichting van het Regent Fund is de negatieve 'outperfomance' ten opzichte van
commerciële fondsen (zie 5.4.4). De introductie van de PIFs (3.1.2) is eigenlijk geen item voor
Gibbins. De kosten die aan een PIF zijn verbonden wegen voor een klein fonds als het Regent
Fund niet op tegen de baten.
98