WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

living', maar in de wijken rondom het centrum. Town omschrijft de 'city living' markt als een
markt voor speculanten en waaghalzen, waar 'shorthold' contracten van groot belang zijn.
Ondanks Town's lange termijn strategie hecht hij ook erg veel waarde aan 'shorthold'. Hij kan
hierdoor relatief snel beschikken over zijn bezit. Daarnaast kan hij bij elke contractvernieuwing
in de huur weer verhogen. De toegestane huurverhogingen in een gereguleerd contract zijn niet
gekoppeld aan de inflatie, zoals in Nederland het geval is. Dit betekent dat in tijden van sterke
inflatie de reële huurinkomsten fors kunnen dalen. Ditzelfde geldt ook, maar in iets mindere
mate voor een gewoon 'assured' contract (2.3.2). Voor Town en de leden van zijn RLA is het
liberale huurregime van na 1988 van levensbelang. Ook met David Gibbins is gesproken over
de rol van contractvormen. In Gibbins' 'Regent Residential Fund' wordt alleen met de liberale
'assured shorthold contracten' gewerkt. De introductie van deze contracten heeft een
herintrede van institutionele beleggers in de markt mogelijk gemaakt. Opvallend is dat zowel
Gibbins als Alex Greaves van het 'Schöders Fund' aangeven vooral een korte-termijn strategie
te volgen. Greaves verkoopt gemiddeld na 2 tot 5 jaar. Uiteraard worden de woningen leeg
verkocht. 'Shorthold' contracten maken dit mogelijk. Ditzelfde geldt voor de speculanten en
korte-termijn beleggers op de 'city living' markten in de steden in het Noorden.
6.3 Referentieland stabiel: Duitsland
Er is in Duitsland geen directe relatie waar te nemen tussen het huurbeleid en het aanbod op
de particuliere huurwoningenmarkt. Het regime geeft de markt de vrije hand in het vaststellen
van de aanvangshuurprijzen. Dit is ook al decennialang het geval. Er kan verondersteld worden
dat deze stabiele situatie in vergelijking met Nederland en Engeland ook van invloed is
geweest op de stevige positie die de particuliere huurwoningenmarkt in Duitsland inneemt. In
die zin is er een verband te leggen tussen het vrije regime en het stabiele en ruime aanbod.
Het relatief strenge regime van referentiehuren voor huuraanpassingen heeft indirect wel
gevolgen gehad voor het aanbod. Doordat de huren van zittende bewoners minimaal werden
aangepast aan de ontwikkeling van de markthuren ontstonden er in sommige steden
prijsleemtes die de doorstroming op de markt in de wegstonden. Investeerders waren hierdoor
minder bereid te investeren.
6.4 Conclusie
In dit hoofdstuk is het aanbod in verband gebracht met het huurbeleid. Daarbij is sterk de
nadruk gelegd op hetgeen de verhuurders zelf te vertellen hadden. In de conclusies van
hoofdstuk 1 en 2 zijn een aantal cruciale eigenschappen opgesomd die het huurbeleid in
Nederland en de referentielanden kenmerken. In deze concluderende paragraaf worden deze
eigenschappen kort teruggehaald.
De verhuurders die op de nieuwe nichemarkt actief zijn proberen middels kunstgrepen en
creatieve oplossingen zoveel mogelijk buiten de strenge huurwetgeving voor zelfstandige
huurwoningen uit te komen. Dit lijkt in de praktijk aardig te lukken. Uit 4.1.4 is gebleken dat met
name verhuurders die via verhuurmakelaars werken de huurwetgeving willens en wetens
negeren. Dit lijkt in de praktijk goed te gaan. Het zelfde is aan de gang op de
studentenhuisvestingmarkt. De huurwetgeving lijkt hier onbekend te zijn. Al met al zou er in het
kader van de 'nieuwe niche' sector ook gesproken kunnen worden van een 'vrije markt niche',
waarin het spel van vraag en aanbod redelijk vrij verloopt, en de type d huurprijsregulering van
106