WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

More documents

Recommendations

Info

eigenwoningsector dominant is. In de mijnwerkersstad Dortmund is het aanbod kleine stadsappartementen groot. Het is lastig inschatten in hoeverre deze markt (afgezien van de kleine sociale voorraad) wel écht commercieel is. Dit houdt verband met het publieke verleden van de grotere particuliere exploitatiebedrijven. Feit is wel dat de markt anno 2005 zeer toegankelijk is, in het bijzonder voor jongere woningzoekenden. Het aanhoudend afnemende marktaandeel van de particuliere huursector in Nederland in de loop van de twintigste eeuw is goed te verklaren aan de hand van de opkomst van de sociale huursector en de groei van het eigenwoningbezit en meer andere factoren dan het huurbeleid. Voor het hierboven beschreven proces van ‘vernichering’ lijkt het huurbeleid wel een belangrijke aanleiding, vooral wanneer blijkt dat in Engeland een omgekeerd proces aan de gang is. De snelle toename van het aanbod kleine huurappartementen houdt daar zeker ook verband met de explosieve groei van de huizenprijzen, de slecht presterende beurs, de lage rente en de grote vraag naar kleine stadsappartementen. Diezelfde ingrediënten waren echter ook in Nederland aanwezig de afgelopen jaren. In Nederland heeft dit niet geresulteerd in een significante toename in het aantal woningbeleggingen. Er zou gesteld kunnen worden dat de Nederlandse woningbeleggingsmarkt ‘minder gevoelig is voor woningmarktconjuncturele factoren’, omdat de (particuliere) huurwoningenmarkt in Nederland van secundaire betekenis is. Door de hypotheekrenteaftrek staat de huursector per definitie in de schaduw van de eigenwoningsector. Daarnaast geldt dat in Nederland in tegenstelling tot in Engeland bijna geen tijdelijk huurcontracten worden toegestaan, waardoor speculatieve beleggingen minder goed mogelijk zijn. Alles in overweging nemende kan geconcludeerd worden dat de ‘vernichering’ van de particuliere huursector in Nederland het gevolg is van de opdeling van de huurwoningenmarkt in een gereguleerd- en een geliberaliseerd marktdeel. Verhuurders met een commerciële inslag kiezen strategisch voor het geliberaliseerde marktsegment wanneer zij in het gereguleerde segment niet genoeg kunnen verdienen, of zelfs te maken zouden krijgen met een ‘onrendabele top’. Dit laatste is vooral het geval op dure centrumlocaties, die in het huurbeleid niet als bijzondere locatie worden onderscheiden. Dientengevolge bieden commerciële verhuurders in Nederland weinig tot geen kleine stadsappartementen aan. Alleen kleine individuele particuliere beleggers weten door creatieve oplossingen de regels te ontwijken, en springen wel in de markt die institutionele beleggers links laten liggen: de markt voor kleine stadsappartementen. Deze kleine beleggers bouwen zelden nieuwe woningen. Het is onwaarschijnlijk dat de Nederlandse particuliere huursector een gelijk herstel zou doormaken als de Engelse particuliere huurwoningenmarkt, mocht het huurbeleid geliberaliseerd worden. Een marktpositie zoals in Duitsland is helemaal niet aan de orde. Het is ook onwaarschijnlijk dat de particuliere huurwoningenmarkt zich als gevolg van een nieuw liberalisatiebeleid over de hele breedte zal herstellen. Zolang in Nederland de hypotheekrenteaftrek blijft bestaan zal de particuliere huurwoningenmarkt een ‘smalle’ markt blijven voor liefhebbers en starters. In Engeland en Duitsland is de factor van de hypotheekrenteaftrek afwezig, respectievelijk nihil. In Duitsland wordt de gehele huursector bovendien fiscaal ontzien. Toch is het wel te verwachten dat als gevolg van een liberaler huurbeleid het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële huursector in Nederland fors toeneemt. Een ontwikkeling zoals in Leeds lijkt echter niet reëel voor een stad als Rotterdam. In Engeland is op het moment nog sprake van een actieve revitaliseringspolitiek waar vooral de oude industriesteden van profiteren en daarmee ook de particuliere investeerders. Daarnaast zijn de beleggingsmarktspecifieke factoren zeer gunstig geweest, mede door toedoen van onder de maat presterende pensioenfondsen. Tot slot is het politiek gezien haast ondenkbaar dat het huurbeleid in Nederland net zo liberaal wordt als in Engeland. Al met al lijkt het huurbeleid in Nederland min of meer in een impasse te verkeren. Het is allemaal nog onzeker of het al verschillende malen aangepaste huurbeleid van minister Dekker doorgang vindt. Bovendien is het ook nog de vraag of het nieuwe beleid werkelijk baanbrekend 8
zal zijn. Dit moet misschien ook niet de ambitie zijn. Het dossier kent een lange en moeizame voorgeschiedenis. Achter in dit rapport wordt in paragraaf 7.3.2 (pagina 114) nader ingegaan op deze impasse, en worden aanbevelingen gedaan voor de vorming van een toekomstig huurbeleid. Er wordt onder meer stilgestaan bij de vraag of de gelijke behandeling van de particuliere huursector met de sociale huursector nog wel wenselijk is. De inhoud van elk afzonderlijk hoofdstuk is in aparte paragrafen achter aan elk hoofdstuk bondig samengevat en verwerkt tot een (deel)conclusie. 9
Page 1 and 2: WEERBARSTIG HUURBELEID Een onderzoe
Page 3 and 4: Woord vooraf "Vraag en er zal je ge
Page 5 and 6: 3.5 Andere interveniërende factore
Page 7: verhuurder zijn bezit weer opeisen,
Page 11 and 12: 1.1.1 Actueel huurbeleid De Huurpri
Page 13 and 14: Figuur 1. Schatting maximaal toelaa
Page 15 and 16: de middeninkomens die in grote huur
Page 17 and 18: eferentielanden Engeland en Duitsla
Page 19 and 20: 1.3 Woningmarkt algemeen: Nederland
Page 21 and 22: voordelen zoals vrijstelling van ve
Page 23 and 24: Figuur 4. Woningmarktsectoren Engel
Page 25 and 26: Hoewel Kemeny (1995) in zijn uitleg
Page 27 and 28: vorm van huurprijsregulering menen
Page 29 and 30: wederopbouwjaren. Volgens Salet (19
Page 31 and 32: 2.2.3 De jaren tachtig en negentig.
Page 33 and 34: 2.2.5 Nieuw huurbeleid per 1 juli 2
Page 35 and 36: de vaststelling van referentiehuren
Page 37 and 38: Figuur 8. Indicatie rendabele prijz
Page 39 and 40: 3. ANDERE FACTOREN DAN HUURBELEID 3
Page 41 and 42: 3.1.2 Engeland Anders dan in Nederl
Page 43 and 44: Engeland Situatie 1 en 2: Aanslag i
Page 45 and 46: 3.2.3 Duitsland Van overheidswege i
Page 47 and 48: Duitsland Een overzicht van de ontw
Page 49 and 50: 3.4 Beleggingsmarktspecifieke facto
Page 51 and 52: Opvallend in figuur 13 - maar niet
Page 53 and 54: Figuur 16 onderaan deze bladzijde i
Page 55 and 56: eleggingspand'. De bank leent tot m
Page 57 and 58: 4. COMMERCIËLE HUURWONINGENMARKT,
Page 59 and 60:
wel een plausibele verklaring voor
Page 61 and 62:
ligt het hoogst (50+ %) bij offensi
Page 63 and 64:
prijsaanpassingen. maar in de prakt
Page 65 and 66:
Figuur 22. Particuliere huursector
Page 67 and 68:
ontstond een nieuwe markt die gedoo
Page 69 and 70:
m 2 ), maar zijn met gemiddeld twee
Page 71 and 72:
wordt in dit onderzoek echter buite
Page 73 and 74:
stad of de omliggende wijken. Over
Page 75 and 76:
Figuur 28. Woningmarktverdeling Lee
Page 77 and 78:
Appartement design De appartementen
Page 79 and 80:
Tabel 11. Gemiddelde nieuwe gebouwd
Page 81 and 82:
ten opzichte van Nederland is dat d
Page 89 and 90:
5. VERBAND AANBOD - ANDERE FACTOREN
Page 91 and 92:
huursector. Dit is echter geen verk
Page 93 and 94:
woningen. Het is wel een thema voor
Page 95 and 96:
uitgaan'. Mensen met stedelijke wen
Page 97 and 98:
1975 geen beperking kende. In die t
Page 99 and 100:
5.4.2 Eigenwoningpolitiek/ concurre
Page 101 and 102:
positie te verwerven op de markt. D
Page 103 and 104:
6. VERBAND AANBOD - HUURBELEID 6.1
Page 105 and 106:
Alexander exploiteert ING een proje
Page 107 and 108:
Lind (smoothing changes in market r
Page 109 and 110:
egime geliberaliseerd zouden zijn g
Page 111 and 112:
7.2 Referentielanden. Dynamisch en
Page 113 and 114:
kleine particuliere beleggers. In D
Page 115 and 116:
de kwaliteitseis) niet geliberalise
Page 117 and 118:
Literatuur en andere bronnen Schrif
Page 119 and 120:
Leeds City Council (2005). Leeds Ec
Page 121 and 122:
VROM (2005-3). Huurliberalisatie 1
show all

WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?