WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Woningmarkt in vogelvlucht
Vanaf halverwege de negentiende eeuw werden in Leeds door speculatieve bouwers in korte
tijd vele duizenden 'back-to-back'-rijenwoningen gebouwd om in de woningbehoefte van de
sterk groeiende arbeidersbevolking te voorzien. De arbeiderswijken die ontstonden
veranderden al snel in achterbuurten. Tussen de twee wereldoorlogen in werd een begin
gemaakt met het afbreken van de slechtste wijken om plaats te maken voor sociale
woningbouw door de gemeente. Na de tweede wereldoorlog werd dit beleid voortgezet. Leeds
werd een echte volkshuisvestingsstad met een dominante positie van de gemeente als
verhuurder. Na invoering van de 'Right to buy' werden veel gemeentelijke huurwoningen
overgedragen aan de bewoners. De gemeente werd onder druk gezet het beheer van
complexen waarin geen woningen werden verkocht over te dragen aan 'housing associations'.
Anno 2006 zijn alle overgebleven woningen bijeengebracht in de koepelorganisatie 'Leeds
Partnership Homes', waar ook de gemeente ook deelneemt.
Leeds is mede door de de-industrialisatie in de loop van de jaren zeventig/tachtig net als veel
ander Engelse steden een naar buiten gekeerde stad geworden. Net als in Rotterdam was het
centrum van Leeds amper geschikt voor bewoning. De Joseph Rowntree Foundation (JRF,
1997) schreef in 1997 een rapport waarin zij waarschuwde dat wanneer niet snel
structuurveranderingen zouden worden doorgevoerd het verval van de binnensteden alleen
maar zou toenemen. Volgens haar lag de oplossing in het aantrekken van een jonge groep
hoogopgeleide alleenstaanden die de voordelen van het leven in het centrum van Leeds
zouden laten opwegen tegen de talrijke nadelen. JRF zette zelfs een door private investeerders
gefinancierd proef-woningbouwproject in gang, en hoopte op overname van het initiatief door
particuliere investeerders. Deze investeerders werden later geholpen door de centrale overheid
die in 1997 de 'Urban White Paper' presenteerde (zie 3.5.3), en door de lokale overheid die,
aangemoedigd door die Urban White paper veertig binnenstedelijke locaties aanwees voor
duurzame ontwikkeling en gebiedsgerichte aanpak. Zeven van deze locaties werden
aangemerkt als 'strategische locaties'. Hier werd alleen woningbouw toegestaan (Unsworth,
2005).
4.5.1 Particuliere huursector in Leeds
In 1991 was slechts 7,7% van de woningvoorraad in Leeds een particulier verhuurd. In 2004
was dit gestegen tot 14,1%. Eén van de oorzaken van de sterke toename is volgens Unsworth
& stillwell (2004) de groei van de studentenpopulatie. Veel ouders kochten een woning voor
hun studerende kind, en verhuurden overtollige kamers aan andere studenten. Dit gebeurde
vooral in één wijk aan de rand van het centrum. Maar niet alleen ouders kochten woningen.
Vanaf midden jaren negentig kwamen er steeds meer particulieren die pandjes in en rondom
het centrum kochten, om deze vervolgens te verhuren. Deze buy-to-let golf was een landelijk
verschijnsel. Vooral in de oude arbeidersbuurten met de karakteristieke 'back to backs’ nam de
particuliere verhuur een vlucht. Volgens Unsworth en Stillwell (2004) heeft deze ontwikkeling
verstorend gewerkt op de sociale samenhang in deze buurten, onder andere ook doordat het
kwetsbare groepen aantrok. Ook op de ‘estates' kochten particulieren flats op en verhuurden
deze door voor vaak een veelvoud van de rekenhuurprijs van de gemeente (ca. £40 per week)
(Unsworth & Stillwell, 2004). Vanaf het jaar 2000 verplaatsten de ontwikkelingen zich naar het
stadscentrum. Braakliggende gebieden langs de rivier de Aire werden in korte tijd nieuwe
woonlocaties. Enkele grote en vele kleinere ontwikkelaars zijn sindsdien onafgebroken bezig
geweest het aangezicht van de stad volledig te transformeren door de bouw van duizenden
zogenaamde 'city living' -appartementen in opzichtige woontorens. Tot nog toe werd deze
ontwikkeling financieel bijna volledige gedragen door kleine particuliere woningbeleggers.
4.5.2 City Living in Leeds
In 2003 kopte een rapport over 'City Living in Leeds – 2003' (Unsworth, 2003): "City living in
Leeds: here to stay?". De auteur vroeg zich af of deze ontwikkeling als vastgoedvorm en
74