WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

de kwaliteitseis) niet geliberaliseerd verhuurd worden (1.1.1). Andersom zijn er veel
commerciële verhuurders die woningen willen aanbieden vanwege een veronderstelde kwaliteit,
maar deze woningen op grond van de liberalisatiegrens niet geliberaliseerd mogen verhuren.
Wordt het niet tijd voor een categorisering van het huurbeleid in twee verschillende sectoren?
Volgens beleidsmedewerker Riemer Baumfalk van VROM DG Wonen zou hiermee meer worden
aangesloten bij de praktijk, die immers aantoont dat particulieren bijna alleen nog de vrije
markt opzoeken (2.5). In een gecategoriseerd model zou dan ook geen moeilijke afweging
meer hoeven plaats te vinden tussen 'beheersing van de woonlasten van huurders en
consumentenbescherming enerzijds, en de ruimte voor meer marktwerking en meer direct
rendement anderzijds', zoals Remkes in 2001 stelde (2.5).
Per definitie is in het overleg over de vorming van een uniform en voor iedereen geldend
huurbeleid altijd één partij ontevreden. In de onderhandelingen van 2001 was het IVBN. Als
IVBN wél tevreden was geweest, waren één miljoen sociale huurders ontevreden geweest. Dit
is niet te verkopen. In de impasse rondom de vorming van het nieuwe huurbeleid speelt precies
weer het zelfde dilemma. Het belangrijkste argument tegen Remkes' uitspraak is dan ook dat
veel potentiële huurders van een woning van IVBN-verhuurders minder behoefte hebben aan
de genoemde consumentenbescherming, die immers tot gevolg heeft dat IVBN-leden minder
woningen aanbieden, o.a. als gevolg van het bevriezen van de puntprijs met een verhoging van
de liberalisatiegrens tot gevolg. Een vrije huurmarkt is noodzaak voor het goed functioneren
van de woningmarkt. Dat kan toch niemand ontkennen. In Nederland is echter 95% van de
huurmarkt gereguleerd, terwijl er vele soorten huurders én verhuurders zijn, die lang niet
allemaal baat hebben bij deze hardnekkige bemoeienis vanuit Den Haag. Wat dat betreft is het
pleidooi van minster Dekker om dat terug te gaan naar 75% marktregulering zeer bescheiden.
De discussie in Nederland is echter té sterk gepolitiseerd, en verkeerd door de minister
ingezet. Waarom wil zij vasthouden aan een uniform beleid?
In paragraaf 2.5 was te lezen hoe Prof. Salet in 1988 als voorzitter van de sectie VHV van de
Wiardi Beckman Stichting om principiële redenen pleitte voor een aparte positie van de
commerciële huursector. Eigenlijk was ook de motie Depla over inschrijving van nieuwe
vrijesector-huurwoningen met een puntenaantal van 142 of meer in het register van
geliberaliseerde huurwoningen (1.1.2/ 7.1) min of meer een voorstel tot ongelijke behandeling
van de sociale huursector en de vrije huursector.
In een interview gaf Van der Schaar aan het uniforme huurbeleid nog steeds te koesteren. Toch
moet er wel iets gebeuren aan het huurbeleid. De eerste voorstellen van Dekker vond hij veel
te ver gaan. Van der Schaar vindt Überhaupt de WOZ geen goed criterium voor liberalisatie. De
uitwerking met de lage grenzen zou bovendien ronduit asociaal zijn. Verkeerde mensen zouden
worden getroffen (grote gezinnen). Van der Schaar neemt in het vraaggesprek zelf de term
'WOZ-maffia' in de mond. Niettemin prijst hij het dat minister Dekker na de jaren van Remkes
weer het heft in handen heeft genomen. Ze getuigt echter van weinig tact. In DW Corporate
stelt Van der Schaar (2006): "Al met al blijkt dat fors ingrijpen in de huurprijsregulering
weerstand oproept. Voor wie een krachtig beleid wil voeren lijkt het huidige huurbeleid
inderdaad een onuitroeibaar natuurverschijnsel geworden" (Van der Schaar, 2006). Er is weinig
geleerd van het verleden, toen diverse pogingen het huurbeleid voortvarend aan te pakken
sneuvelden (2.2.1). Depolitisering is de enige oplossing. Van der Schaar (2006): "Degene die
kleine stapjes weet te zetten met een lange termijndoel voor ogen is vaak succesvoller dan de
bestuurder die even krachtdadig wil ingrijpen. De maatschappij is maakbaar, zolang de anderen
dat niet goed doorhebben".
Wat van der Schaar precies bedoelt wordt o.a. duidelijk in een eerder artikel waarin hij pleitte
voor een 'no-regret' (geen spijt) huurbeleid (Van der Schaar, 2004). In het artikel stelde hij o.a.
voor om voor nieuwbouw van kleine en luxe woningen de mogelijkheid te introduceren van
extra punten naar rato van de investeringen die een normale sociale huurwoning te boven
gaan. Tijdelijke oplossingen zouden de weg vrijmaken om eens goed na te denken over het op
115