WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

2.2.3 De jaren tachtig en negentig. Harde sanering en flexibilisering
1982-1993. Saneringskabinetten Lubbers. Boveninflatoir trendhuurbeleid & gedeeltelijke
liberalisatie markt
Onder Lubbers-I werd de koppeling tussen de lonen en de huurtrend losgelaten om te kunnen
bezuinigen op de objectsubsidies. De tekorten bleven zich echter aandienen zodat van
bezuinigingen geen sprake kon zijn (Salet, 1987). Staatssecretaris Heerma zette in 1988 in op
voortzetting van het strenge trendhuurbeleid om de vraaghuur weer in overeenstemming te
brengen met de kostprijshuur. Hij besloot in 1989 tevens tot gedeeltelijke liberalisatie van de
markt. In 1991 dwong de overheid forse huurstijgingen af door de objectsubsidies sterk te
beperken. Sociale verhuurders berekenden dit door aan de huurders, wat voor veel onbegrip
zorgde (interview VROM).
1993-2002. Verlaten huurtrend. Meer flexibiliteit, meer vrijheid voor de verhuurders
In 1993 werd de dwingende huurtrend definitief verlaten, en verviel de minimaal redelijke
huurprijs. Sindsdien geldt alleen nog een maximaal toelaatbare huurprijs. Voor sociale
verhuurders werd naast de nieuwe vrijheden als extra restrictie de 'maximale
huursombenadering' ingevoerd. Dit betekende dat tegenover forse huurstijgingen ook
huurmatigingen moesten staan. Netto was er echter meer vrijheid. Per individuele woning werd
een maximale huurstijging doorgevoerd tot zelfs 6,5%. Voorheen was de maximale huurstijging
altijd gebonden geweest aan de afstand tot de maximale huurprijs (staffelsysteem). Particuliere
verhuurders waren niet gebonden aan een maximale huursom. In de praktijk betekende de
flexibilisering dat met name huurders van relatief dure huurwoningen te maken kregen met
forse huurstijgingen. Hiertegen ontstond weerstand (interview Van der Schaar). Gemiddeld
bleven de huren echter gematigd.
In de loop van de jaren negentig legde de overheid minder nadruk op de doelstelling tot het
optrekken van de huren naar markthuurprijsniveau. Volgens Van der Schaar (2002) was de
noodzaak hiervoor verdwenen aangezien de overheid sinds de bruteringsactie in 1995 (1.3.3)
niet langer meer financieel garant stond voor de sector. Hogere huren zouden daarentegen wel
een extra last leggen op de Rijksbegroting door extra uitgaven voor de individuele
huursubsidie. Van een door Heerma beoogd herstel van vraaghuur naar kostprijshuur is
daarom weinig terechtgekomen, ook omdat de corporaties hier zelf weinig belang aan leken te
hechten. Zij dekten exploitatietekorten uit verkopen, en via kruissubsidiëring op reeds
afgeschreven bezit. Maar bovenal was het economisch tij de sociale huursector erg gunstig;
iets wat bij de verzelfstandiging van de sector niet was voorzien.
2.2.4 Het nieuwe millennium. Re-regulering en huurmatiging 2002-2005
Commissie Vermeulen
Hoewel met het afschaffen van de huurtrend en de minimale toelaatbare huurprijs het WWS
een deel van zijn functie had verloren (harmoniseren), was het stelsel nog steeds de spil van
het huurbeleid. Steeds vaker klonk wel de kritiek dat het WWS inhoudelijk achterhaald was. De
VROM-raad stelde in 1999 dat er meer subjectieve kwaliteitskenmerken aan het stelsel
moesten worden toegevoegd (VROM-raad 1999). Staatssecretaris Remkes legde de bal in
2001 bij de Commissie Vermeulen.
In de Commissie Vermeulen namen vertegenwoordigers van de Woonbond, VROM, Aedes 1 ,
Vastgoed Belang en IVBN zitting. De commissie zou met voorstellen komen over een
aangepast huurbeleid. Op de afdeling beleidsontwikkeling van VROM DG Wonen was weinig
vertrouwen in een goede afloop, gezien de volledig tegengestelde belangen van de
verschillende gesprekspartners. Bovendien was niet van elke deelnemende partij duidelijk wie
zij precies vertegenwoordigden (interview VROM). De Commissie kwam niettemin met een
conclusie dat het WWS onvoldoende geschikt was om de redelijkheid van de huurprijs te
bepalen, omdat het stelsel onvoldoende inzicht bood in de werkelijke
1 Aedes: vereniging van woningcorporaties
31