WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

nog in commercieel vastgoed wordt belegd. Dennis Stello is makelaar bij verhuurmakelaar
Match Makelaars in Rotterdam. Volgens hem is houdt de vraag naar duurdere huurwoningen
vooral verband met de conjunctuur. In de periode 1999-2003 was het voor hem goede zaken
doen. Personeel werd ingevlogen om in Rotterdam te komen werken. Alles wat werd
aangeboden werd direct verhuurd, en praktisch niet onder € 1000. Dezelfde appartementen
worden nu bijna voor de helft van de prijs aangeboden. In die drukke periode was er min of
meer sprake van een 'buy-to-let' markt in Rotterdam. Particulieren kochten panden aan,
meubileerden de woningen en boden deze via Match en andere makelaars op de markt te huur
aan. Deze markt is volgens Stello sinds een jaar of drie niet meer zo interessant. De vraag
boven € 600- € 700 is ingezakt (interview Match Makelaars).
Kleine stadsappartementen
Adviseur en locatieonderzoeker Jeroen Jansen van Vesteda geeft aan dat huren vooral
aantrekkelijk is voor 'tijdelijke bewoners'. Kopen is dan een te dure oplossing vanwege de hoge
transactiekosten (waaronder de overdrachtsbelasting). Met het toenemen van de vraag naar
woonruimte voor korte duur neemt daarom de vraag naar huurwoningen toe.
'Een goede toekomstverwachting is een zeer belangrijk motief om te gaan investeren', zo
stelde Jos Janssen van AZL Vastgoed in een telefonisch vraaggesprek. Een groeiende
economie betekent meer mobiliteit en meer verhuisbewegingen. Dit betekent een aanzienlijke
verbetering van de verdiencapaciteit op de woningmarkt. Volgens Gideon Spermon van
Vesteda is dit ook de belangrijkste reden geweest om in Montevideo te investeren. Gezien de
huurprijzen die Vesteda vraagt is het dan ook niet aannemelijk dat het aanvangsrendement
hoog is. Volgens Janssen is daarom de BAR ook geen heilig instrument.
Getracht is de beleggers uitspraken te laten doen over de markt voor kleinere
stadsappartementen. Vesteda heeft vanuit de portefeuille van het ABP de drie karakteristieke
witte woontorens aan de Boompjes in Rotterdam geërfd. Dit is altijd een zeer succesvol project
geweest volgens Spermon. De appartementen in deze torens zijn aan te merken als kleine
stadsappartementen. Vesteda zou volgens Spermon graag meer projecten als deze opnemen
(meer 'boompjes' planten, aldus Spermon). Kleinere stadsappartementen noemt hij een 'heel
interessante marktcategorie'. Dit is niet alleen omdat de vraag in de markt groot is, maar ook
omdat bij een dalende woonoppervlakte de m 2 -prijs toeneemt. Op het moment heeft Vesteda
echter geen kleine stadsappartementen in de aanbieding. Dit heeft natuurlijk alles met het
huurbeleid te maken (zie 6.2).
BPF Bouwinvest denkt anders over kleine appartementen. Portefeuillemanager Kasteel: "Wij
willen geen hondenhokken". BPF Bouwinvest heeft een ondergrens vastgesteld van 80 m 2 .
Kasteel geeft wel toe dat er wel markt zou zijn voor kleine stadsappartementjes (€ 13-14/m 2 ),
bijvoorbeeld op de Zuidas in Amsterdam. Daarbuiten wordt de markt voor kleine
stadsappartementen nu vooral bediend door de corporatiesector, meent Kasteel, al biedt deze
sector weinig soelaas voor bijvoorbeeld expatriates (interview BBF Bouwinvest).
Volgens directeur Bos van Vastgoed Belang is er een grote markt voor kleine
stadsappartementjes. Zijn leden investeren dan ook veel in dit segment. Van volwaardige
appartementen kan echter niet gesproken worden. Het toilet wordt vaak op de gang geplaatst in
verband met de huurregelgeving (zie verder: 6.2). 60 m 2 in het centrum van Rottedam zou
volgens Bos zeer interessant zijn voor zijn leden.
Wim Wensing van ING Real Estate investeert het liefst in de markt van € 600 tot € 1000. Onder
deze prijscategorie zit de corporatiesector, erboven is de markt te 'dun' en fragiel. Volgens
Wensing zitten veel projecten in Rotterdam op het moment net iets te hoog qua marktsegment.
Hij voorziet dan ook leegstand, dit is zelfs al praktijk. Het liefst zou Wensing investeren in
kleinere stadsappartementen in de binnenstad van bijvoorbeeld Rotterdam. Hij is het niet eens
met de andere geïnterviewde personen die menen dat er vooral vraag is naar vierkante meters.
Volgens Wensing is er een grote vraag naar appartementen dicht bij 'voorzieningen, werk en
94