WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

kleine particuliere beleggers. In Duitsland zal de vraagbehoefte kleiner zijn door het al ruime
aanbod. In de vijfde rij zijn een aantal factoren samen genomen, omdat deze los van elkaar niet
zo veel invloed hebben op het aanbod als de factoren in de voorgaande rijen. Het gaat hier
voornamelijk om de beleggersmotieven die in Engeland toch wel een rol van betekenis hebben
gespeeld in de opleving van de 'buy to let' markt. Niet alle genoemde aspecten zijn overigens
positief. Zo vinden institutionele beleggers de woningsector instabiel in vergelijking met de
commerciële vastgoedsector, en is er bovendien een imagoprobleem. Particuliere beleggers
beschouwen de sector echter als een 'secure vehicle' (interview RLA & Town). Het wantrouwen
in de pensioenfondsen is voor vele particuliere beleggers een reden geweest om in de
woningmarkt te gaan beleggen. Een ander beleggersmotief is de mogelijkheid tot speculeren.
In Engeland werd dit aangemoedigd door het ontbreken van de huurzekerheid in het grootste
deel van de particuliere huursector (2.1.2, tabel 4). Verhuurders kunnen altijd af van hun
huurders, en verkoopwinsten incasseren. Beleggingsclub 'Imagine Homes' speelt handig in op
de mogelijkheden die de Rent Act formuleert. Zij biedt haar leden verhuurde woningen aan met
een gegarandeerde huuropbrengst, en geeft hen na twee jaar de keuze of zij het contract met
de bewoners willen voortzetten, nieuwe huurders willen zoeken, de woning zelf willen bewonen,
of de woning willen verkopen. In Nederland en Duitsland zou dit ondenkbaar zijn.
Over het huurbeleid ten slotte hoeft niet veel meer gezegd te worden. In vergelijking met
Engeland en Duitsland is het in Nederland ronduit streng (7a: -2). Het is niet waarschijnlijk dat
het huurbeleid in de nabije toekomst net zo vrij zal zijn als in Engeland. In bovenstaand
schema is daarom een geliberaliseerd huurbeleid (7b) voor Nederland gewaardeerd met een
neutrale score (0).
De uitkomsten
De vraag is nu in hoeverre de ontstane situatie in Engeland na de liberalisatie van 1988 een
scenario voor Nederland kan zijn, mocht hier het huurbeleid ook geliberaliseerd worden. Op
grond van dit sterk vereenvoudigde model kan gesteld worden dat een aanbodtoename zoals in
Engeland (referentiestad Leeds) onwaarschijnlijk is. De uitkomst voor Engeland (+2) is dan ook
erg hoog een wordt o.a. veroorzaakt door de woningbouwpolitiek (revitaliseringspolitiek), de
beleggingsmarktspecifieke factoren (pensioenen, mogelijkheid tot speculeren) en natuurlijk het
wel zeer liberale huurbeleid.
Het is erg lastig om Nederland te vergelijken met Duitsland, omdat er relatief weinig
onderzoeksgegevens zijn van Duitsland, vooral wanneer het kleine stadsappartementen betreft.
Het huurbeleid in Duitsland is niet zo liberaal als in Engeland. Mede door het ontbreken van de
invloed van de hypotheekrenteaftrek en een woningbouwpolitiek die zich eenzijdig op de
eigenwoningsector richt kan gesteld worden dat ook de situatie in Duitsland een te positief
beeld geeft voor Nederland onder een liberaler huurregime.
Niettemin is in de figuur de negatieve score voor Nederland (8a) verandert in een neutrale
score (8b), ondanks de hypotheekrenteaftrek en woningbouwpolitiek. Dit betekent dat
huurliberalisatie een forse impuls kan betekenen voor het aanbod kleine stadsappartementen.
Dit zal onder andere ook worden gefaciliteerd door de gunstige fiscale behandeling die nu al
van gelding is. Een andere positieve factor is de specifieke vraagontwikkeling.
113