WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

eleggingspand'. De bank leent tot maximaal 75% van de executiewaarde in verhuurde staat 1 .
De belegger moet daarnaast rekening houden met een risico-opslag van 0,2 tot 0,3% ten
opzichte van een gewone hypotheek (telefonisch Rabobank). Volgens beleggingsadviseur
Wijnand Groenen van beleggingsadviesbureau 4-freedom komt het wel voor dat banken 100%
financieren, wanneer er sprake is van een vertrouwensband. De risico-opslag varieert volgens
hem van 0,25 tot 1%, afhankelijk van het gebruik van het pand (telefonisch 4-Freedom).
In Engeland is het meer gebruikelijk om te lenen voor een woningbelegging, al heeft dit de
laatste 10 jaar pas echt een stormloop laten zien. Het aantal 'buy to let mortgages' is tussen
1995 en 2005 meer dan verzevenvoudigd (Unsworth, 2005). Waar de risico-opslag tien jaar
geleden doorgaans nog erg hoog was, is dit de laatste jaren onder druk van een zware
concurrentiestrijd tussen aanbieders gedaald tot 'enkele tientallen van procenten' (FSA, 2006)
3.5.4 Ruimtelijke situatie/ ruimtelijk beleid
Nederland is een klein land waar veel mensen wonen. Ditzelfde geldt voor Nordrhein-
Westfalen. Engeland heeft ca. vijf maal de oppervlakte van Nederland, en er wonen bijna vier
maal zoveel mensen. Geconcludeerd kan daarom worden dat de druk op de ruimte in de
verschillende landen niet bijzonder varieert.
Nederland
In Nederland vormt een restrictief beleid de boventoon. Dit is doorslaggevend op de
woningmarkt, waar min of meer een kunstmatige schaarste wordt gecreëerd. Gemeenten
hebben een toewijzingsbevoegdheid waar het gaat om het samenstellen van
woningbouwprogramma's binnen de gemeentegrenzen. Traditioneel wordt er veel ruimte
gegeven aan woningcorporaties. In de nieuwbouw wordt meer ruimte geboden aan de markt.
Engeland
In Engeland wordt de laatste tijd meer dan vroeger een restrictief ruimtelijk beleid gevoerd ter
bescherming van de 'Greenbelt Areas'. Hier tegenover staat echter een revitaliseringspolitiek
ten aanzien van 'de stad'. Belangrijk in dat kader is de zogenaamde 'Urban White Paper' van
de ODPM uit 1997. Deze nota was een begin van een intensivering van het grondgebruik in de
Engelse 'provincial cities' 2 . Met name herontwikkeling van braakliggende gronde tot nieuwe
multifunctionele stedelijke gebieden werd door de regering aangemoedigd. Hier is veel
overheidsgeld mee gemoeid geweest. Particuliere investeerders hebben hiervan geprofiteerd.
3.6 Conclusie
Een belangrijke interveniërende factor voor particuliere verhuurders is in eerste instantie de
directe fiscale behandeling van de particuliere huursector. Opvallendste kenmerk voor
Nederland is de relatief nieuwe box III. Nederlandse particuliere woningbeleggers worden
daarmee fiscaal zeer gunstig behandeld in vergelijking met Engeland en ook Duitsland. Er
kleven wel belangrijke beperkingen aan box III. Zonder box III is het Duitse fiscale regime
verreweg het meest gunstig door de maximale kapitaalafschrijving. Engeland lijkt over de hele
linie in het nadeel.
Minder gunstig in Nederland in vergelijking met Engeland is de overdrachtbelasting van 6%.
Equivalent in Engeland is de 'Stamp Duty Land Tax' die voor transacties van beperkte waarde
laag is. Het is echter de gehele woningmarkt die hier van profiteert, en dan met name de markt
1 In verhuurde staat: deze waarde is 10 tot 15% lager dan de leegwaarde
2 Alle grote steden buiten Londen om
55