WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

particuliere huursector geleidelijk aan wel verbeteren. De plotselinge trendbreuk moet ergens
anders in worden gezocht. Een plausibele verklaring voor het toenemende aanbod vanaf 1989
lijkt de stagnerende woningmarkt en de torenhoge rente rond 1990 te zijn. Daarnaast werd er
een stimulerende BES-regeling van kracht. Het effect lijkt echter té groot om alleen aan deze
factoren gerelateerd te worden. De rente was al jaren hoog, en tijdens een eerdere
woningmarktstagnatie begin jaren tachtig was er niet zoveel gebeurd met het aanbod in de
particuliere huursector. De Rent Act van 1988 lijkt daarom wel een doorslaggevende factor te
moeten zijn geweest. Dit komt verder aan de orde in hoofdstuk 6. Dan is er nog het
opmerkelijke herstel vanaf 2001. De fiscale behandeling van de particuliere huursector is
onverminderd ongunstig gebleven. Door een combinatie van factoren (5.4.1) raakte de 'buy to
let' sector toch enorm in trek bij particuliere investeerders. Hier hoorde ook de almaar dalende
hypotheekrente bij. De economische bloei in met name de steden in het Noorden garandeerde
hoge huren. De steeds kleiner wordende oppervlaktes van de huurappartementen in Leeds zijn
te verklaren aan de hand van de steeds ruimer wordende markt, waarin de huurprijzen
stabiliseren en de investeerders hun rendement moeten halen uit kleinere oppervlaktes.
Over de Duitse markt kan ten slotte kort iets worden gezegd. Er is daar sprake van een
uitgebalanceerd systeem, met misschien een lichte voorkeursbehandeling voor de particuliere
huursector. Deze heeft dan ook ondanks allemaal veranderingen in de samenleving goed stand
weten te houden, zij het dat de sector zelf wel veranderingen heeft ondergaan.
Ten slotte: over de gevolgen van de hypotheekrenteaftrek
Hoewel de hypotheekrenteaftrek de markt voor particuliere huurwoningen fors lijkt te
versmallen, kan er niet zonder meer gesteld worden dat de koopprijzen als gevolg van de
hypotheekrenteaftrek te hoog zijn. In Engeland zijn de huizenprijzen ondanks de geleidelijke
uitwerkingstelling van de hypotheekrenteaftrek de afgelopen tien jaar ca. 30% meer gestegen
dan in Nederland, terwijl in beide landen het renteverloop ongeveer gelijk is geweest. Hoe is dit
te verklaren? Heel abstract zou het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kunnen worden
gezien als 'schuiven met geld'. Zolang het geld via een omweg weer op de woningmarkt (huur
of koop) terecht komt, is er niets aan de hand. Hieraan ligt ook de gedachte ten grondslag dat
de totale vraagbehoefte niet zomaar te veranderen is door een ingreep van de overheid (als dit
wel het geval is, getuigt dit van wanbeleid). Anders ligt het met de specifieke vraagbehoefte,
zoals de vraag naar koopwoningen door eigenaarbewoners. Deze is wel degelijk beïnvloedbaar
door de hypotheekrenteaftrek, zoals algemeen wordt onderkend. Aangetoond in hoofdstuk 4 is
echter dat de vraag naar koopwoningen in Engeland en vooral ook in Duitsland voor een groot
deel bepaald wordt door particuliere beleggers. De stelling zou zelfs verdedigd kunnen worden
dat de koopwoningenmarkt in het Noorden van Engeland haar stormloop deels heeft te danken
aan de 'buy to let' markt.
Dit gezegd hebbende moet nog heel kort terug worden gekomen op de uitspraak van Jelle
Kasteel van BPF Bouwinvest 'bepalend voor de woningmarkt is de koopmarkt, en deze wordt
gesubsidieerd'. Voor 'koopmarkt' zou eigenlijk eigenwoningmarkt ingevuld moeten worden.
Deze is in Nederland bepalend voor de woningmarkt omdat deze gesubsidieerd is. De
eigenwoningmarkt in Nederland zou daarmee kunnen worden gemerkt als een markt van
primaire betekenis. Deze markt van primaire betekenis heeft als belangrijkste kenmerk dat zij
één op één reageert met de hypotheekrenteparameter. Daalt de rente, dan floreert de markt. In
5.1 is een florerende eigenwoningmarkt in verband gebracht met een krimpende particuliere
huurwoningenmarkt als gevolg. Voor hetzelfde geld echter zou een dalende hypotheekrente
ook tot gevolg kunnen hebben dat particuliere investeerders appartementen gaan kopen voor
de huurmarkt. In Nederland is de particuliere huurwoningenmarkt echter een markt van
secundaire betekenis, waar een dalende rente niet direct invloed op lijkt te hebben. Zij pakt wat
er overschiet uit de eigenwoningmarkt.
102