WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Tabel 14. Structurele motieven voor commerciële beleggers voor het aanbieden van kleine
stadsappartementen. Nederland, Engeland en Duitsland.
Situatie a: Huurbeleid tot 1/7/2006: Vergelijking Nederland met de referentielanden
Factoren incl. huurbeleid Nederland Engeland Duitsland
1 Fiscale behandeling particuliere
huursector
+ 1 – 2 + 1
2 Hypotheekrenteaftrek – 1 0 0
3 Woningbouwpolitiek – 1 + 1 0
4 Specifieke vraagontwikkeling kleine
stadsappartementen
+ 1 + 1 0
5 Beleggingsmarktspecifiek:
pensioenen, stabiliteit part.
huursector, imago, mogelijkheid tot
speculeren door ontbreken
huurzekerheid
0 + 1 0
6 Subtotaal (interv. factoren) 0 + 1 + 1
7a Huurbeleid
(Nederland vóór 1/7/2006)
– 2 + 1 0
8a Totaal (incl. huurbeleid) – 2 + 2 + 1
Situatie b: Geliberaliseerd huurbeleid: Vergelijking Nederland met de referentielanden
6 Subtotaal (interv. factoren) 0 + 1 + 1
7b Huurbeleid
(Nederland geliberaliseerd)
8b Totaal (incl. huurbeleid, en
Nederland geliberaliseerd)
0 + 1 0
0 + 2 + 1
van Nederland niet meer, aangezien box III dan niet meer van toepassing is. Nadeel in
Engeland is tenslotte nog het ontbreken van de kapitaalafschrijving. In Duitsland is die
kapitaalafschrijving juist een belangrijk motief om in woningen te gaan beleggen.
De eigenwoningpolitiek is al voldoende toegelicht. De hypotheekrenteaftrek heeft tot gevolg dat
beleggers moeite hebben met het acquireren van projecten. In Engeland speelt dit helemaal
niet. De situatie is eerder omgekeerd. Beleggers drukken eigenaarbewoners van de markt. De
relatief milde score voor Nederland (– 1) in verhouding tot alle aandacht die in hoofdstuk 5 aan
de marktverstorende werking van de hypotheekrenteaftrek is besteed komt doordat het hier
enkel gaat om kleine stadsappartementen. In 7.1 is al uitgelegd dat de huurmarkt voor kleine
stadsappartementen minder gevoelig is voor concurrentie uit de eigenwoningsector dan
bijvoorbeeld de huurmarkt voor grote appartementen. Dit is ook een belangrijk motief voor
beleggers om juist kleine stadsappartementen aan te gaan bieden. Een ander belangrijk punt is
de programmatische ruimte die in het woningbouwbeleid wordt geboden aan de particuliere
huursector. Deze is in Nederland nog altijd beperkt, vooral voor kleinere partijen. In Engeland
is dit minder het geval. Dit komt zowel door de minder dominante positie van de
publieke/sociale huursector, als door de revitalisatiepolitiek in de Engelse 'provincial cities'
waar erg veel ruimte geboden lijkt te worden aan de particuliere huursector.
De specifieke vraagontwikkeling naar kleine stadsappartementen in zowel Nederland als
Engeland is groot. Wellicht is deze in Engeland inmiddels afgenomen door het grote aanbod.
Dit doet echter niet terzake. De vraag was een reden voor beleggers om fors in die markt te
investeren. In Nederland is de vraag ook groot. Dit is niet alleen gebleken uit een ABFonderzoek,
maar wordt vooral ook getoond door de groei van de 'nieuwe niche' sector van
112