WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

geschikt pand, de financiering, de renovatie en aanverwante zaken. Uiteindelijk treedt 4freedom
ook op als beheerder. Directeur en oprichter van dit bureau en eveneens belegger op
deze markt is Wijnand Groenen. Groenen kwalificeert in een telefoongesprek het
woningwaarderingstelsel als 'middeleeuws' en zeer nadelig voor investeerders. Voordeel
volgens hem is echter het fiscale stelsel, waardoor min of meer 'geen belasting hoeft te worden
betaald' (box III). Groenen betaalt ook geen belasting over het vermogen door zoveel mogelijk
gebruik te maken van vreemd vermogen. Dit kan samen met bijvoorbeeld creditcardschulden
en het heffingvrije vermogen in mindering worden gebracht op het rekenvermogen. Directeur
van Vastgoed Belang Hein Bos omschrijft box III van de inkomstenbelasting als 'pretbox voor
dividendbeleggers'. Er zitten echter haken en ogen aan de pretbox, zoals al in deelparagraaf
4.1.1 is beschreven. Groenen adviseert zijn klanten hun beleggingswoningen zo passief
mogelijk aan te houden – net als een cv – om niet het 'risico' te lopen dat men als ondernemer
aangemerkt wordt, en de huuropbrengst als 'winst uit onderneming' zou worden gerekend. Dit
kan door zoveel mogelijk werk uit te besteden, zoals renovatie, onderhoud en dagelijks beheer.
Het reguliere en strengere belastingregime buiten box III vormt volgens Hein Bos geen
bijzondere belemmering voor zijn leden die een actievere beleggingsstrategie hanteren. Voor
institutionele beleggers was de vraag over de belasting zoals verwacht een irrelevante vraag.
Zij betalen geen belasting. Dit duurt echter niet lang meer. Binnenkort zullen zij worden
aangeslagen in het kader van de huurheffing. Vrijwel alle commerciële verhuurders zijn hier
woedend over. De additionele huurverhoging van 0,5% in het overgangsgebied wordt volgens
hen hierdoor teniet gedaan. IVBN-directeur Van Blokland schreef in een persbericht op 17
maart: "Het begint er nu echt op te lijken dat de minister beleggers uit de huurwoningenmarkt
wil drukken" (IVBN 2006).
5.2.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector
De verhuurders lijken redelijk mild in hun oordeel over de hypotheekrenteaftrek. Zij zijn in
eerste instantie eerder beducht voor een mogelijk catastrofaal effect van het afschaffen van het
fiscale arrangement voor eigenaarbewoners. Het zou volgens hen betekenen dat de prijzen
dalen, en daarmee de waarde van hun portefeuilles. Het dossier houdt hen in die zin erg bezig.
Directeur Spermon van Vesteda in Rotterdam onderkent na lang aandringen dat beleggers bij
het acquireren van projecten nadeel ondervinden van de scheve verhouding tussen de
aankoopprijzen en de huren die zij op de markt kunnen vragen. Anderzijds merkt hij ook op te
profiteren van de hoge prijzen bij de verkoop van projecten. Over de prijsconcurrentie met de
koopmarkt bij het verhuren van appartementen merkt de andere gesprekspartner bij Vesteda –
marktonderzoeker Jeroen Jansen – op dat Vesteda niet concurreert op prijs, maar op kwaliteit.
Opgemerkt over Vesteda moet worden dat het een zelfontwikkelende partij is, en dat zij in het
bezit is van grondposities. Zij is hierdoor vaak minder vatbaar voor de grillen van de
koopwoningenmarkt. Toch lukt het Vesteda niet haar doelstelling te halen om de portefeuille
jaarlijks met 1500 nieuwe woningen (5%) te 'verversen'. Er dienen zich té weinig nieuwe
projecten aan.
Een andere zelfontwikkelende partij is het pensioenfonds BPF-bouw. Het portefeuillebeheer is
in handen van dochter BPF-bouwinvest. Portefeuillemanager Jelle Kasteel merkt heel treffend
op: "Bepalend voor de woningmarkt is de koopmarkt, en deze wordt gesubsidieerd". Het is
moeilijk concurreren tegen een gesubsidieerde concurrent. Volgens Kasteel was het de
afgelopen jaren van cruciaal belang om een grondpositie te hebben opgebouwd in het
verleden. Alleen op die oude gronden zou er rendabel geïnvesteerd kunnen worden. BPF miste
deze grondpositie echter, zodat er onvoldoende belegginspotentieel was om de portefeuille
vers te houden, zoals de beleggingsstrategie voorschreef. Nieuwe projecten aankopen van
ontwikkelaars was geen optie vanwege de té hoge aankoopprijzen in verhouding tot de prijzen
op de vrije huurmarkt. In de zeven jaar dat Kasteel werkzaam is geweest bij BPF zijn er daarom
geen projecten geacquireerd, terwijl dit wel had moeten gebeuren. Portefeuillemanager Gert-
Jan Kapiteyn van Altera Vastgoed ziet de hypotheekrenteaftrek niet direct als een
belemmering, al onderkent hij de concurrentie van de 'gesubsidieerde koop' bij de verhuur van
92